来自 房产经纪 2019-10-30 00:27 的文章
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房租上涨,其实是一种更无解的炒房方式!

楼市房价在调控的引导下逐渐稳定下来了,但是新的问题又出现在租赁市场。今年7月份到现在,因为面临这大学毕业生离校租房居住需求,使得租房市场需求旺盛,很多城市尤其是人口涌入的一线城市租房房源较少,租金一路水涨船高。

以前,大家的对于房地产市场的关注都是放在新房和二手房市场上,租房市场的存在感极弱。很多人都是吧租房作为过渡性选择,虽然很多人都有过租房的经历,但是最终的目标仍然是买房。

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有相关机构做过调查统计,虽然一线城市的租金涨幅只有2%-3%,其中北京、上海、深圳三个城市租金环比上涨,涨幅分别为2.4%,2.1%和3.1%,看起来并不多,但是实际上市场并没有数据这样的简单。

从2017年开始,租房市场越来越受到大家的重视。先是在12个城市开展住房租赁试点工作,大力发展住房租赁行业成为楼市长效机制中的重要一环。紧接着,长租公寓品牌如雨后春笋般出现,集中式公寓、分散式公寓;青年公寓、蓝领公寓;很多中介公司、开发商、房产代理公司都有自己的公寓品牌。

8月份的房地产,有两大关键词,其一是土地流拍,其二是房租上涨。这两个话题,我在之前的推文中都有聊过。

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在房价不断上涨,买房成本越来越高,首次购房年龄不断推迟的情况下,长租公寓市场的发展,理论上确实可以满足那些买不上房,但是又对居住品质有一定要求的人们。与个人出租房存在脏乱差,管理混乱等问题相比,长租公寓具有集中管理、配套齐全、居住舒适度好等优势。因此,在国家的大力倡导下,在普通租户的殷切期盼下,长租公寓市场可以说是迎来了发展的黄金期。

今天就第二个话题,房租上涨,稍作回顾,提供一点新的解读吧。

走访一些中介门店,在北京五环外很多小面积的房子租金都上涨500-1000,而且这些房子很多都是租给原本住在周边的自建公寓的房子的租户,因为自建公寓不让住了,他们不得已办到正规的房子住,租金一下子就会比一起住的公寓要高很多。

如果没有出现全国各地租金出现暴涨的情况,也许长租公寓会发展的顺风顺水。但是,随着我爱我家前副总裁胡景晖对于部分品牌公寓恶性竞争导致租金上涨的爆料,以及网友发帖证实自如、蛋壳公寓在线下通过竞价抢占房源,房租暴涨的这颗雷爆了。

其实,甭管你怎么约谈,接下来房租还是要涨,这其实是一种更无解的炒房方式,升级版。

这里来看,房租的上涨主要是因为公寓的不让住,导致租赁房源减少,带来的房租的上涨。这样的情况并不仅仅发生在北京,在其他几个一线城市也是一样有类似的情况发生。以往在深圳福田还能租到3000左右的房子,但是现在都要上涨三五百元,主要也是因为毕业生人口的进入,租赁房源的不足导致的。

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下面是我对房租上涨的三点解读。

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之前,我们常说“房住不炒”,现在我们则要改成“房租不炒”了。与房价上涨相比,房租的暴涨对于人们的影响有过之而不及。以前,如果因为房价过高而买不上房,起码还可以选择租房。但是现在,房子不但买不起了,也快要租不起了。尤其是对于那些想要到大城市追求梦想的刚毕业的年轻人来说,高额的房租成为沉重的负担。

01房价不涨,房租必然上涨

其实除了毕业季导致一线城市房租上涨,其实还有另外的原因,那就是因为受到购房政策限制一些人不能进入购房市场,无奈只能选择租房,是的居住需求转移到租赁市场,导致需求增加,租金有所提升。

笔者刚毕业的时候,选择到二线城市发展。当时租的房子虽然很小,连个窗户都没有,但是好在便宜,三个月才800块钱。后来换成了单间,一个月也才五六百。虽然房租每年都会涨点,但是幅度并不高,也就几十块钱的涨。但是现在,在二线城市租个单间,得一两千,如果是现在一线城市,恐怕都得三四千起步了。而一个刚毕业的大学生的工资才多少钱。

这是中国楼市的特色。其特色可归结为两个字:异步。

这对于刚毕业的年轻人来说并不是一件好事情,代表着一线大城市的生活成本增加,初来乍到的难度在增加。想当年,刚毕业的时候很多同学是租住在群租房里的,原本一个宿舍的或者一个班的同学一起租一间,住起来还是大学宿舍的感觉,房租也很便宜,按床位算,一个人一个月也就几百块钱。

不过,好在这个雷爆的及时。在传出自如、蛋壳通过哄抬租金抢占房源之后,北京市政府就约谈了多家品牌公寓。北京市房地产中介协会也召开座谈会,要求10家参会的住房租赁企业共同承诺落实“三不得”,即不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。

所谓异步,指的是在中国楼市的发展过程中,房价和房租的涨幅相差非常大。过去年10年,不少城市的房价涨幅都达到了几倍,但房租涨幅远低于房价涨幅。

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之所以出现这种现象,我认为是房地产发展的策略有关。

这种群组房公寓现在都不让住了,毕业生过度阶段基本没有,直接面对就是正规的出租房源,合租的房子动辄也得两三千元一个月,房租可能占到毕业生工资的一半以上,导致生活质量大打折扣。

另外,这10家住房租赁企业在未来还将拿出共计12万套房源投向租赁市场,以不涨价的方式平抑此前已经波动的租金水平。

当所有资源全都集中于住房买卖市场,大家关注的自然也都是房价。所以在购房者来看,眼前最重要的是如何抓住房价的红利期。通过杠杆来实现上车,再继续通过杠杆来在房价上涨中实现“一套变两套,两套变四套……”式的资产几何级增长。

租赁市场也在发展,尤其是在建立租赁租房房源增加,租售并举的政策推进下,租房市场会越来越规范,集体土地建设的租赁住房也会逐渐入市充实租赁市场,随着租赁市场加大用地供给切实增加房源,租房会有一定的改善。

与之前楼市调控总是滞后相比,此次对于住房租赁市场市场的调整不可不谓之迅速且有效。但是,笔者也认为,我们不能总是头痛医头,脚痛医脚,房地产市场的长效机制确实应该尽早建立,改善目前房地产市场供需不平衡的问题,让房价、租金不再像坐上火箭一样,出现疯涨。

整个市场是亢奋的,短时的,买卖房子赚差价是第一要务,人们对赚房租这种慢钱兴趣不大,他们愿意接受较低水平的租金。

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但是,这种增长必然是不可持续的,一旦房价失速,人们就会寻找资产增值的替代方案。

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所以说,当前房租上涨,很大程度上是因为房东们要维持房产所带来的收益,只不过过去是房价,现在是房租而已。

?离不开的一线,回不去的三线,那我们去二线安家可好?

当房东们想赚房租这份钱的时候,自然不满足于当前鸡肋的租金收益。所谓房租的民生属性,在大量的房东眼里,并不十分重要。

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当然,你也可以理解为,这是一种更无解的炒房方式,调控在这个新趋势前面很无力,具体原因请看第二点。

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02租房市场的结构调整非常快

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过去一二十年,中国一二线城市房地产市场飞速发展,但都主要集中于买卖市场,人们在不断改善自己的住房条件。但租房市场实际上是原地踏步的,超过99%的租赁房源都是面向低端用户的。低端的房源匹配低端的房租水平,这还算合理。

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但这里有一个隐患,那就是当租房消费升级来临,住房买卖市场被严格调控的时候,存量房源必然要进行升级。干掉隔断间,封掉地下室,拆除违建等等。原来纯低端的租赁房源在资本介入后,要切出一部分升级为中端甚至高端房源,后者的租金必然要上涨。

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互联网时代,人们倾向于线上找寻房源,但纵观当前主流的线上平台,主推的都是各种收购来再加以改造后的长租公寓,跟你打交道的都是管家,不再是房东。没有一个平台会再去做传统的那种一锤子买卖(把房东房客约出来,签个三方协议,赚一个月的房租了事)。整个市场上,越来越多的改造后的租赁房源涌现后,人们看到的当然是房租上涨。

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现在的问题是,房源升级之后,低端房源的缺口会越来越大。

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眼下我们看到的是各类长租公寓的发展,但在类似公租房等低端房源供应迟迟上不来,这是房租上涨的底层压力。可以说,约谈其实是无奈之举,不能影响房租走势,查处一批违规的房产中介也不过是重压之下的应付之举。

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房东和长租公寓运营企业的结合,完全是市场自发行为,并不存在普遍违规的现象。

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你要稳住租金,只有两条路可选:

其一是直接下文件限房租,这风险很大;

其二是在低端房源上做增量,这难度很大。

03房租上涨其实是政策使然

这一点其实是最好理解的。住房租赁其实是一门相当古老的生意。这门生意的特点是细水长流,平稳发展。

但最近,杭州有家长租公寓暴雷,暴露了这一行的急功近利。

之所以会暴雷,原因在于靠房租是要亏本,慢慢收房租更是要亏本。企业就开始动其他的心思,他们要在签约时一次性把整个租赁周期的房租全部收上来,这个时候就得引入第三方金融机构。

租房企业收到大笔房租,降低资金的时间成本,或许还投向其他渠道让资金增值。

而第三方的金融机构,则赚的是租房贷的利息。

即便如此,对租房企业来说,整个过程仍然是杠杆非常高,非常脆弱,稍稍激进,现金流不能回正,杠杆就会断裂,问题就会爆发。

以上是台前的链条,而这一切,幕后则是政策的支持。

从2016年开始,租购并举开始成为热门词汇,到2017年租房市场融资的加速,各类金融机构都出台了相关支持方案,包括针对租客的贷款和针对租房运营企业的贷款。被业界认为是支持租房发展最重要的资产证券化也逐渐落地。

可以说,资本加持下的长租公寓,其迅速发展是在政策引导下的,是被默许的。

现在的政策导向是,要提速,要租房市场跨越式发展。要提速自然是要借助杠杆。

杠杆会让你赚得盆满钵满,但不总是如此。

现在问题终于露出冰山一角,接下来,租房贷款会歇歇脚,但房租上涨并不会就此止步。

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