来自 房产经纪 2019-10-30 00:27 的文章
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旧改将释放4万亿“红利”?万科、佳兆业等房企

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今年的两会政府工作报告中明确指出“城镇老旧小区量大面广,要大力进行改造提升”,预示着在更高水平上加速推进城市更新。房地产行业正经历由增量市场向存量市场的转变,参与大规模的城市更新,是房企创新转型的重要路径。以沪深城市更新为主题的两地交流会于3月14日在上海举行。

随着国务院常务会议部署“旧改”任务以来,整个房地产行业针对存量市场改造升级进行更加热烈的探讨。

伴随着城镇化不断深入,中国进入了以满足人们“美好生活”为目标的新阶段,城市发展进入快行轨道,其中一线城市开启存量焕新、内涵增值为特征的的城市更新4.0时代。面对这个万亿级的市场,品牌房企积极拓展市场机会,掀起城市更新热潮。

来自上海、深圳两地的房地产开发企业、投资公司和协会、研究机构等近50位企业家、专家学者与会。中国房协房地产流通专业委员会常务副秘书长虞海发、深圳城市更新协会秘书长周旭分别致辞。本次活动由上海易居房地产研究院、深圳城市更新开发协会共同主办,易居研究院中国房地产案例研究中心、易居企业集团克而瑞事业群城市发展部承办。

近期,在广州、上海、深圳等城市推出的旧改地块,更是得到众多规模房企的热切关注。连日来,上海升龙投资集团164亿元签下广州最大面积旧改项目;汇东投资宣布联手万科合作开发白露村旧改地块;恒大地产通过控股子公司深圳合胜拿下万众生活村片区城市更新地块;方圆集团携手星河控股,共同拿下广州南沙区旧改项目; 时代中国与广州花都横潭村达成旧改合作等等,一时间,“旧改”似乎成为了当下市场最炙手可热的“香饽饽”。

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在上一轮“棚改”刚刚淡出市场之际,“旧改”新举措是否会重蹈覆辙引起房价上涨问题,也再次成为市场争论的焦点。对此,有业内人士分析,在房地产增量市场“天花板”临近的背景下,“旧改”带来的存量市场“红利”,对于房企而言的确是个商机,不过,从本质上来看,“旧改”重在民生,对于房价不会有直接影响。

城市更新是城市升级和房企转型的主要途径

沪深城市更新是房企转型必争之地

“旧改”的到来究竟会对房地产市场带来怎样的影响?有哪些房企已经闻风而至,收效又是如何?

城市的发展伴随着新区扩张和旧区更新,以及不同时期从结构到内容、内涵的不断深化。随着中国经济发展由“高速度”逐渐向“高质量”转化,城市经济的发展与空间利用对城市功能提出新的更高的要求,城市更新为满足城市功能升级需求以及房企转型升级、业态优化提供了重要途径。在“减量建设”与“产业升级”并存时代,城市更新对现有建筑的升级改造与创新利用,成为下一轮城市发展的新增长点,成为企业转型升级持续性发展的主要动因。

会上,易居企业集团克而瑞事业群城市发展部副总经理付伟从城市更新带给房企的现实机会与挑战进行解读。由于城市生命具有周期性、土地资源容量具有边界、政府需求及市场需求导向给城市更新带来新发展机遇,城市更新将是下半场房企实现转型的必争之地,工业用地、城中村、存量商业将是本轮发展重点方向;城市更新项目由于存在自带产业,注重空间融合与创新,周期长、重运营,内容持续叠代升级,因此城市更新较地产开发门槛更高且难复制,对房企来说是挑战;未来随着人口、产业、交通进一步融合,城市外溢趋势不可逆转,环沪区域、临深区域依旧会保持上升趋势。

“旧改”市场将释放4万亿投资规模?众多房企闻风而至

图:城市发展模式与城市更新发展历程

城市更新的应对机制

近年来,随着新型城镇化战略频结硕果,一二线城市逐渐由“增量新建”阶段过渡到“存量改造”阶段,代表满足人们“美好生活”、焕发城市活力的新业态,成为城市发展的重心。根据中指院最新报告显示,2016-2020年,我国城镇住宅拆迁、改造需求将达到29.33亿平方米,占总体住房需求的34.4%。

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面对城市更新过程中不断变化的发展需求,华润置地华南大区城市更新事业部投资拓展经理王宽余表示,2000年,华润置地开始介入城市更新项目。从城市更新1.0版、2.0版,到今日3.0版,三个阶段的变化主要因为:对于开发企业而言,不单是做一个产品的品质追求,应该是考虑整个城市的服务运营配套。因此,需要各个方面资源整合,比如政府、居民,各个产业的导入等各方面资源融合在一起,形成一个合力,推动城市更新的发展。

6月19日,国务院常务会议提出“加快推进城镇老旧小区改造”。文件指出:老旧小区改造涉及居民上亿人,能够促进住户户内改造并带动消费。对此,有市场专家估计称,“旧改”能带动的投资总额,可能会达到4万亿。

城市更新的发展总体经历了六个阶段,从初创期消费型城市,到赋予生产、生活、生态三生及美好生活内涵的可持续高质量发展城市。

作为深圳市属国企的深圳天健集团城市更新部总经理刘军认为,在城市更新发展大趋势下企业斩获了众多的城市更新项目。当然只做一个开发企业并不能可持续发展,需要积极践行企业责任,参与民生工程建设,为更新完善社会基础设施积极做出贡献。因此,城市更新给企业带来发展契机的同时,企业也需要不断调整扮演好自己的角色。

敏锐的房企首先捕捉到这一信息,且明显掀起了一阵“躁动”。近期,在广州、深圳、上海、西安等地,众多房企在“旧改”项目上动作频频。同时,还有一些城市,以“城市更新”为名,进行着“旧改”业务的拓展。

第一阶段(初建期-1977年):城市向满足自己大部分需求的生产型城市转变,城市资金用于发展生产和挖掘改造。

“高门槛”背后的困境

对此,58安居客首席分析师张波对蓝鲸房产表示,对于存量为主的市场或住宅土地市场供应量明显偏紧的城市,房企会更多关注和参与城市更新项目。例如,深圳、广州是房企参加城市更新最为积极的市场。

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仁恒置地上海公司常务副总经理沈浦阳谈到投资收益,目前正处于一个瓶颈期,由于存量旧改当中,存在零星未拆除,所以导致现在的拆迁成本,与直接从土地市场招拍挂拿地成本相差不大,甚至更高。考虑到一般这样的项目位置比较好,希望未来限价政策能够放松,这样能够对收益带来更多的回报。标准的城市更新项目,不仅是旧改项目,更个提升城市形象、调整城市功能。对建筑物等硬件设施进行改造,也是对各种文化环境、社会心理等软环境进行延续与更新。

据网易房产不完全统计,截至2019年5月底,广州已有195个城中村开启相应的改造工作。截止到目前,保利地产已介入9个旧改项目,富力介入13个旧改项目。此外,万科(SZ:000002)、华润置地、佳兆业,珠光集团、星河控股、中鼎集团、合景泰富等也分别在广州签订了3―5个旧村改造项目;6月12日,深圳龙华区发布《2019年深圳市龙华区城市更新单元计划第二批计划》显示,龙华4大居住项目旧改正式立项,资料显示,中国恒大、深圳金光华、伟禄集团等为申报主体。

第二阶段(1978-2000年):城市进入改革开放期,城市扩张成为城市建设的主流,新的政策导向、更新类型和更新模式开始涌现。

宝华集团副总裁杨健表示城市更新主要分为三大类型:一是以政府投入主导的福利型;二是政府 企业经济增长型;三是政府 企业 社区经济增幅型。城市更新更多的是工业厂房改造、商业改造、商圈改造。他以宝华收购某酒店商业改造为例,该酒店作为上海城市改革开放的城市记忆,只能在保留它建筑元素的基础上进行改造。从接手到现在已有7年多时间,通过规划建设大约还需要一年半到两年才能投入使用。他提到有的项目改造费用远比拆掉重建贵得多,中间还需对各方参与者进行协调,对开发企业具有挑战性。

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房企转型的一个方向

不过,张波认为,近期国务院针对“城镇老旧小区改造”的工作部署,与曾经的大面积棚改项目不同,目前以旧改为核心的城市更新,具有更丰富的内涵。对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进亦给予了肯定意见,他向蓝鲸房产指出,棚改是增量的市场,而旧改本质就是存量市场,所以会相应减少大拆大建,但能够带动很多配套产业发展。

第三阶段(2001-2008年):城市的发展战略和格局发生重大变化,如《上海市城市总体规划(1999-2020)》2001年被批复,深圳2004年颁布《深圳城中村(旧村)改造暂行规定》,城市序幕拉开;2008年发布《关于推进深圳市工业区升级改造试点项目的意见》探索旧工业区改造路径,现代城市更新渐现雏形。

交流会上,深圳碧桂园房地产投资有限公司区域助理总裁刘昕就碧桂园深圳机器人产业园项目做交流分享。目前该项目的成功有三个方面:1、精准的定位,借助宝安中心区产业优势,从机器人产业生产、研发的全产业链出发,重点引入机器人及相关配套产业,打造以机器人为主题的产业园区;2、超高的工作效率,项目从规划设计到开园运营仅用了两个月时间,创造了同类项目开发建设速度记录;3、通过各方面的包装,将产业园分区化,配套餐厅、员工公寓、凤凰优选,打通整个园区产业链,利用产业配套来支持生产。这算是比较成功的城市更新项目,有许多可借鉴之处,也是作为房企转型的一次成功尝试。

江海证券发布研报指出,本次城镇老旧小区改造作为基建投资的新抓手,一方面有助于增加有效投资需求,拓展内需促消费,另一方面又最大限度地避免了“棚改”推升房价的副作用,投资周期短见效快,且空间巨大,未来有望成为基建投资新的增长点,对促进基建投资,对冲房地产投资和外贸对经济的下行压力都将带来积极意义。

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城市更新的背后需要反思

今日“旧改”大不同,房企需转型运营、服务“新角色”

第四阶段(2009-2014年),城市更新规模和方式发生转变,由大规模改造向注重细节的微改造转变。如深圳2009年出台《深圳市城市更新办法》、上海2013年出台《关于增设研发总部类用地相关工作的试点意见》来规范工业用地改造为商务办公或商业服务用途的“非正式更新”。

溢臻投资董事长刘晓兰以自身考察、参与过的城市更新项目作一个复盘分享。以三个案例提出了一系列城市更新背后的反思。尤其是在城市更新过程中,存在谁是主角谁是配角的问题。是政府作为主导,还是投资机构、开发商、运营商,如何植入合适的内容能够被接受?应该明确每个项目中参与者的角色定位。其次是关于运营商该如何运营的问题,是开发思维还是长线思维,是资本思维还是短期的快速回笼思维,最后为什么很多项目关闭了?深入挖掘地产人对参与城市更新背后的反思。如果没有很好的商业模式,没有很精准的定位,没有很好的经济支持,靠完全白日化的二房东市场竞争,这种更新很容易出现很多问题。城市更新项目首先要慎重规划,要有全局观念;同时,还要形成旧城改造资金链的良性循环。

从“旧改”概念提出的时间上看,这早已家不是什么新话题,但与“老旧改”定位有所不同的是,新的“城镇老旧小区改造”部署工作中,更细化的指出了,要对“住户户内进行改造并带动消费”。

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城市更新开发遵循三个理念

这区别于曾经的棚改项目,目前以旧改为核心的城市更新,具有更丰富的内涵。在老旧住宅推倒重建之外,当下,“旧改”项目更多以就地修复为主,同时在业态上也更加丰富,除住宅项目外,还包含教育资源、医疗资源、养老资源等配套设施,以及更多自持为主的商业、写字楼物业。 并且,“旧改”对象也更精准的指向了存量市场。

第五阶段(2015-2016年),城市更新制度化,各地纷纷成立城市更新局等专门机构,城市更新规划实施更有保障,如深圳城市更新局2015年9月挂牌成立,广州城市更新局2016年2月挂牌成立,济南城市更新局2016年6月挂牌成立。

会上,易居企业集团易沃事业部总经理、上海易居房地产研究院中国房地产案例研究中心副主任兼秘书长马彦文进行了归纳与总结。

由此来看,房企势必要从地产开发角色进行切换。

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他认为,城市更新是个相对宽泛的概念,为什么在当下地产圈成为一个热点课题,主要动因有两个:第一,房地产业发展的纬度:中国的城市化发展到现在,已经到了一个转折和思考的时刻:下一步机会在哪里?我想,其中城市更新,或者说对城市存量的改造,是一个大的机会。第二,城市生长的纬度:随着城市的发展,城市不可避免地会出现逐步老化或因外界变化而引起的不适应性,局部或整体地、有步骤地改造和更新旧城的物质环境就成为必然。

在7月2日,中粮大悦城与高和共同举办的城市更新并购基金发布会上,高和资本执行合伙人苏鑫便表示,城市更新的旧改业务与传统地产开发是截然不同的,城市更新的旧改项目其实是一个服务业,具有长线金融、长线产业链和长期稳定收入的“三长模式”,城市更新的旧改项目不应该属于房地产,它是彻头彻尾的实业和服务业。在此背景下,房企势必需要不断提升自身综合实力以适应新阶段的需要。

第六阶段(2017-至今),城市可持续高质量更新,赋予美好生活服务产业升级新内涵,城市群和城市圈层的发展,对城市提出更高的要求,城镇化要求城市地位向更高的品质升级,如上海定位全球城市,深圳定位国际化现代城市。

城市更新的开发有必要遵循三点理念:一、城市更新并不是单纯的让城市看起来“更新”。所以不是新开发项目的“命题作文”,而是“材料作文”。不是破坏一个旧世界,建造一个新世界,而是城市历史的沿革,人文的延续,保护中更新,更新中保护。

可以看到,城市更新的旧改项目兼具了更多运营方面的逻辑,与传统推倒重建相比,现在的城市更新旧改业务因“出售少、租赁多”而呈现出“长线融资、长产业链、长期稳定收入”的特征。

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二、城市更新要找到一种全新关系来滋养。城市更新更像是城市界面的一种“重写”。在城市这个界面上,对具体的、个体的、差异化的城市场景上不断的逆向重构与思考,不断输入人们需求、期望,甚至是基于空间的、事件的一次次实验探索,持续建立新的界面语言:建筑的语言、自然的语言、制造的语言、社会关系的语言……这样的重写机制,来与这座城市对话和交流,也反馈于人为城市创造的所有可能。

截止到目前,市场中包括万科(SZ:000002)、佳兆业、富力地产、时代中国等较早涉猎“旧改”市场的房企,均在多业态探索的同时不同程度提高了自身运营能力,并取得了一定成效。例如,万科近年来便在办公楼存量资产改造中大下功夫,其中,北京万科投资总额168亿元在朝阳、望京、海淀、昌平等核心商务区持有10个优质资产,总开发面积逾65万平方米。目前,天竺万科中心、住总万科广场以及朝阳万科时代中心等项目均已进入运营阶段。

城市更新包含各个功能区块的系统性更新迭代。经济发展、政治社会定位的变化,带来城市更新系统不断向更高的层次演绎迭代。城市更新系统由政府引导的制度更新、规划更新、环境更新、交通更新、机构更新和市场企业主导的建筑更新、人文更新、产业更新、场景更新、其他更新等不断发展演进,伴随着城市更新的始终。如上海由小渔村小城镇到1843年开埠逐渐演变为对标美国纽约的国际化大都市;深圳从小渔村演变为对标香港的国际现代城市;雄安新区从几个小县城或将发展成为国际绿色智慧城市。

三、找到参与主体各方利益的最大公约数。经济效益和社会公平之间的平衡,参与主体各方利益的博弈,正义性和合法性之间的均衡。

再如,“旧改之王”佳兆业常常被各界提及的佳兆业城市广场项目,亦是旧改项目。该项目曾是全球最大圣诞树制造企业宝吉工艺厂的厂地,2012年由佳兆业纳入囊中,属于当时深圳最大的旧城改造综合体。如今,该项目已发展成为集住宅、五星级酒店、超甲级写字楼、商务公寓、大型商业MALL等于一身的综合体。佳兆业董事会主席郭英成曾介绍是,佳兆业在深圳旧改项目毛利率为50%左右,广州为40%,惠州、中山此类城市则为26%左右。而这样的水平无疑显着高于在高周转模式下房企的平均值。

图:城市更新系统内容解析

对此,严跃进表示,城市综合体项目实际上赚取的是流量资源,即对城市工作生活各类需求进行的对接,例如,TOD项目中就需要房企拥有更强的资源运筹能力,可以把握交通系统中所产生的人流需求,进而在商业营销等方面有较好的表现。

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张波建议,房企可以从更新改造的初期就直接介入项目,这样可以更好的对项目的历史文脉、空间形态、游憩设施、人居环境等多方面,进行综合的改造与延续,有利于企业将自身优势更好整合到更新发展之中。而对于城市更新的未来趋势,张波认为,一线城市市场,尤其是北上深市场的城市更新的力度将明显增强,而二线城市也将在未来5-10年逐步开始不断增强城市更新力度。

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面对城市更新展现出的巨大潜力,部分龙头房企在经过尝试及经验总结后,在2019年进一步加强了对城市更新项目的信心。例如,今年年初,立志要重回行业前三的保利地产(SH:600048),将旧城改造项目作为公司主要的土地拓展模式之一;2018年拿下东莞等大湾区核心城市诸多旧改项目的华润置业,继续提出看好大湾区内城市更新机会。

城市更新变化与企业应对机制

可以想象,未来更多规模房企深度参与的“旧改”,势必将为居民构建更美好的宜居环境,在为城市产业赋能的同时,也有望成为行业新的发展方向。

“减量建设”时代,城市更新获得政策红利机会,房企参与数量与深度均加大。随着城市的不断升级,城市更新已成为万亿级别市场,这个市场最大的产业机会是“通过传统业态提升坪效,提升资产价值”和“通过服务升级获得线下持续流量,获得平台型价值”成为最多人认可的产业机会。城市更新从内容、模式、领域及涉及城市和参与企业不断发展变化,不断成为企业持续保值增效的手段。

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具体来看,城市更新主要区域为北上广深等一线和热点二线城市,更新对象为旧村、旧厂和旧城更新,更新模式为城中村改造、工改工、工改商住、工改居等,更新领域主要是商业改造、住房租赁、内容更新、产业园区、办公升级、公益项目等。

图:企业参与城市更新方式解析

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品牌房企半数已参与到城市更新领域,合作与收并购在加速进驻,金融退出机制已见雏形。目前,品牌企业如恒大集团、碧桂园、万科、保利地产等半数以上房企已经参与到城市更新中。房企通过独立运作、收并购和合作三种方式参与城市更新。房企参与城市更新的主要方式为独立运作,如佳兆业成立200多人的专业公司,强化城市更新的品牌内涵;中南、旭辉等主要以收并购为主,如中南建设出让深圳草埔旧改项目47%股权,旭辉集团和龙光地产通过收并购获得城市更新项目;碧桂园等主要以合作形式参与,通过成立平台公司:如碧桂园、美的地产分别与顺控集团成立城市更新平台,奥园与恒基在资源和产品上通过良好的优势互补进行合作。高和通过国内首单城市更新类REITs——“高和城市更新权益型房托一号资产支持专项计划”实现城市更新基金投资人通过证券交易所私募REITs退出的完整闭环。

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城市更新存在问题与趋势探讨

目前,城市更新已开始进入加速阶段,操作模式也从政府主导财政投入逐渐演变为政府引导市场化运作模式。在资源环境约束成为常态的时代,城市如何利用存量空间升级完善城市功能,企业如何获取政策资金支持,搭建适宜平台、科学导入产业以及安全获利退出,成为提升城市生活品质和城市魅力的重要课题。

图:城市更新主要面临问题

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可持续发展、生态宜居、绿色智慧、产业适配和特色鲜明将是未来城市更新发展的主要趋势。其一,中国仍处于加速城镇化的进程中,不同城市的产业迭代、文化更替更加的频繁,可持续发展将成为城市更新的核心竞争力;其二,生态文明已经成为“美好生活”的应有之义;其三,产业适配是城市与产业的协调,构成了城市发展的经济基础;其四,科技与人工智能的发展为智慧城市创造了可能,提升现代城市生活的品质;其五,只有特色鲜明的城市才更具有吸引力,赢得更大的发展空间。

图:城市更新发展趋势

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结语

伴随着人们对美好生活的不断追求,城市更新迎来了由量变到质变持续发展的良机。城市更新作为城市生长的新力量,在变与不变之间挖掘、创造城市更高层次的价值,推动城市人口、产业、文化、生产要素的更高阶的演进。房企应加大与专业设计、基金、运营的等机构的合作,创造城市美好生活的“点睛之笔”,为建设高品质城市生活贡献力量。


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