来自 房产经纪 2019-11-02 07:36 的文章
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缘何列文治山市和万锦市是唐人置业的紧俏地区

提起美国,如果你已经厌倦了纽约、洛杉矶这些超一线大城市的名字,想要寻找另一个投资置业优地,那么这个地方一定是,休斯敦。

       近来,美国休斯顿这座城市房产交易火热,休斯顿是美国人口增长快的地区之一,国内的移居者和海外移民都在迅速增加。自2000年以来,休斯顿的人口已增长了30%。休斯顿的人口与经济都在飞速扩张着,很多购房者在购房之后会选择将房产出租,获得租金收益,那我们今天就来看看休斯顿的各行业的就业增长情况,因为这基本决定了你的租客质量。

现在越来越多的华人移民来到加拿大,而大陆新移民选择置业的热门地区主要聚集在:列文治山市和万锦市。

休斯敦位于美国南部,是德克萨斯州的首府,全美第四大城市,人口超过二百三十万,是美国南部墨西哥湾沿岸最大的经济中心。

五百强蓝领,白领

       休斯敦作为全美第四大城市,全球能源之都。虽然油价时涨时跌,但在美国的公司500强企业的2015年度排名中,依然有26家位于休斯顿,也是世界500强公司总部落户多的城市之一。

       而这26家企业在全球的雇员达到518,000人,2016年三菱重工美国公司,日本三菱重工在美国的全资子公司,将其位于纽约的总部迁到了休斯顿的Greenway Plaza,并从2016年5月3日起开始全面运营。

        休斯顿还是三菱集团旗下两家公司的总部和制造工厂所在地:一个是三菱压缩机国际公司,另一家是三菱履带式铲车美国公司。

        2016年5月10日,世界知名的通用电气宣布关闭能源转换业务部门在匹兹堡地区的一家工厂,并将其北美总部迁到了休斯顿。

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石油小工,外企中层,甚至是石油大亨

       休斯顿总共有超过5,000家能源公司在休斯顿安营扎寨。休斯顿的能源行业就业人数比排在第二位的竞争对手达拉斯沃斯堡多出两倍,并且超过排在后面的五座城市的总和。

        2016年9月20日,壳牌石油公司宣布将会把休斯顿市总部的多数业务迁移到休斯顿西部的机构去。把商务区总部的所有员工都转移到位于能源走廊的Woodcreek工厂和位于6号高速公路(Highway 6)上的壳牌科技。

列治文山:Richmond hill 是除了万锦之外,新移民和很多中产阶级华人选择居住的城市,因为Yonge街和Bayview这两条路的重要性,列治文山已经在现在和未来成为很多置业者的新宠。

休斯敦:世界能源之都

打工仔,工程师,甚至是实业老板

       如果旧金山湾区是美国的数字经济,那么休斯顿就是实业经济的技术龙头!它是能源推动的美国工业复兴的大本营,它的影响力不仅于德克萨斯,而是横跨整个老工业。

       休斯顿并非一个缺乏智慧大脑的南方城市,它的人均工程师数量实际上高居第二位。在经济相对不好的时候,技术服务领域都能增加2,000-5,000个工作岗位;而经济强劲时期能9,000-12,000个工作岗位。

万锦市:Markham 则以其优美的社区环境,较低的人口密度,相对朴实的民风和校风,更为大陆朋友所青睐,逐渐成为安家置业的首选。

休斯顿号称“世界能源之都”,是全美能源和石化工业中心。城市周围井架林立,油管纵横,炼油和石油化学工业十分发达,主要石化产品产量均居全国首位。以休斯顿为中心,东至博蒙特、西至科珀斯克里斯蒂,是国最大的石油工业地带。

护士,医生,医疗机构董事

       地处休斯敦的德克萨斯医学是全世界的医疗机构,集医疗、临床科研、医学教学于一体的医疗综合体。整个医疗现有十几万雇员!该自1945年成立以来,在患者治疗护理,医学研究和教育,以及疾病预防等方面一直在全世界的龙头地位。

       该拥有21家世界知名的综合医院和专科医院、13家支持医疗机构、8家医疗科研机构、6家护理机构、3家公共健康组织、3座医学院、两所、两家药学院,和一家牙科学院。

       据Transwestern数据显示,医疗领域在过去的5年中总共增加了约48,300个岗位,平均每年增加9,660个岗位!该公司还预测今年在医护产业方面会增加9,000个工作岗位!

万锦市是紧挨着多伦多临北的一个新兴社区,被称为加拿大的高科技之都,同时也是大多伦多地区仅次于多伦多、密西沙加和Brampton的第四大城市。区域跨度大,区内大部分房屋结构新式,总的来说万锦市靠西边临近列治文山区的房子比东边同类半新房子价格高四、五万。在Hwy7两侧,西起Woodbine,东到McCowan,万锦市正兴建高档办公楼和公寓,形成万锦市。

在全美油气上市公司前200强中,有45家总部都设在休斯顿。此外还有5000多家公司从事与能源相关的业务。

机场员工,航天工程师,太空宇航员

       休斯敦称太空城,是美国航天控制所在地。休斯顿有三个机场,乔治·布什洲际机场,威廉·P·霍比机场以及艾灵顿·菲尔德机场,航空系统年载780万国际客。

       乔治·布什洲际机场是美国第7繁忙的机场,每天有超过750航班停靠或飞离该机场。艾灵顿·菲尔德前身是美国空军基地军用机场。

        休斯顿这个世界的太空城。从业人员19,000人(包括近100名宇航员),是美国航空航天局管辖的9个宇航局之一!

        休斯顿是一个非常德州的城市,但同时也很国际化。这里有漂亮的郊区别墅、洛杉矶样式的商业广场、拉丁裔聚居区、高耸的摩天大楼、逐渐复兴的老非裔聚居区、大块大块的拆迁地、大量的亚裔人口和许多艺术区。

水榭花岸独栋湖滨别墅坐落于休斯顿北部富人区,毗邻康罗湖畔,是宜居养生的最佳之所。

项目名称:水榭花岸别墅

占地面积:900㎡

建筑面积:250m²

隶属全美学区前15%

均价:33万美金起

私人岛屿    成熟湖滨社区

蒙哥马利独立学区

休斯敦富人区

仅售33万美金起

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万锦市市由四个小区结合而成: Markham Village万锦村,Unionville渔人村,Milliken美丽径和Thornhill康山。由于工作机会多,整个万锦市的家庭年平均收入为$88,132,区文化人口分布为广东话母语人39%,英语母语人35%,普通话母语人14%,东欧人母语人8%,印巴母语人5%。

正是受到石油等能源的影响,休斯敦的经济发展欣欣向荣,当地著名的能源走廊(Energy Corridor)吸引来了全美大量的大型能源企业,比如美国著名的壳牌石油就把其总部迁到了这里,壳牌的发言人还说,公司十分注重休斯敦地区的发展和影响力,打算在此地开展运营、工程和研发等多项重点项目。

(一)渔人村(Unionville)

人口红利

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能源产业的助推使大休斯顿地区的经济发展迅速且平稳,尤其是大量能源企业的入驻,促进了就业的同时也为城市带来了大批高素质人口,如高收入人群能源工程师。从美国人口调查局的数据来看,休斯敦的人口增长形势十分良好:

渔人村大概位置在Hwy7以北, Major Mackenzie以南,404 高速和McCowan之间。万锦市政府和万锦剧场,也位于其中。附近有万锦广场(First Markham Place),万锦市镇广场(Markham Town Square)两个大型购物,崭新整洁,它主要包括以下小区:

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1.Buttonville区,的罗杰河流经该区,形成了一条河谷,该区房型非常整齐,基本都是 4睡房,双车库。这个小区集中了4个有名的:Buttonville 公立,Coledale公立,圣.贾斯丁天主教以及渔人村(Unionville High School)(9-12年级)。

并且现阶段休斯敦的人口组成十分健康,年中位数在32.7岁,主要人口年龄集中在15~35岁,为休斯敦的经济发展提供了重要的劳动力保障。

2.Bridle trail小区的房子,大多有50英尺x 120英尺的地段, 4卧室,双车房。中间有少量的三卧房,双车库, 还有少量百万大宅。区内有两所:Unionville Public School 和Central Park Public School。一所:Markville High School。这三所校风、成绩、率都不错,口碑也很好,值得大家信赖。

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3.在Cachet 小区有两个高尔夫球场:Angus Glen和York Downs,两条小河Berczy Greek和BruceGreek也流经此区,所以形成了大片的绿地、河谷和树林。有人说这个区是万锦富豪山庄,那些价位在数百万豪宅,每间房子外型都不同,地段很大,大多超出一英亩,而且树林环绕,屋前环回车路,高挑的门廊,尽显豪华气派。

人均收入高,住房刚需

4.Angus Glen Village区内的爱神谷高尔夫球场(Augus Glen Golf Course)使得Angus Glen East Village 和 Angus Glen West Village的房价比附近高出许多。

由于德州没有个人收入所得税,加之年轻化的人口组成和较高的人口素质,使得休斯敦地区的整体人均收入较高。

5.Cathedraltown 大教堂区均为房龄10年左右的崭新、半新的房子。世界的罗马大教堂塔高65米,金光闪闪的塔顶方圆几里可见,周边土地建成欧洲16世纪建筑艺术风格的居民区,和谐了罗马大教堂周边环境。该大教堂是除欧洲外规模宏伟的Transfiguration大教堂,附近的配套建筑将使它形成一个旅游点。该区紧靠404高速,404高速两边将形成高技术园区, 如PHILIPS等。这区的房价不便宜,却十分抢手。

再来,一大波年轻人口即将迈入结婚、生子的行列,使得当地的住房刚需急速攀升,现阶段已经呈现出了初级的供不应求状态。

(二)Thornhill 康山

今天,有路为大家带来的正式位于大休斯顿地区的顶级学区房McCrary Meadows。

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项目靠近糖城、休斯敦唐人街,位于休斯敦著名的白人富人区,背靠当地顶级学区。

Thornhill 康山主要北起407公路,南至Steeles 大街,404以西和北约克接壤。该区是老社区,处在大多伦多中轴线上,交通十分方便,区内的Thornhill 和Thornlea,Henderson 和Bayview Glen也都获得广泛认可。该社区房子相对比较旧,房型多样。其中的小区有German Mills德裔小区,它是指407高速以南,Steels Ave以北,西起Bayview Ave,东至404高速的一片。区内的建筑简单质朴,掩映在茂密的树丛中。区内有高尔夫球场,大片公园绿地,German Mills小溪由北向南缓缓流过。该区公立六间各个成绩都不错,尤以German Mills 。高中Thornlea S.S.也是名校。

项目介绍

(三)Milliken 美丽径

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休斯敦McCrary Meadows

这个社区位于Steeles Ave以北,407高速以南,西起Kennedy Rd,东至Markham Rd。这里人口密度相对较大,华人 太古广场就位于该区。该区有公立7间,高中有比较有名的Milliken Mills S.S.。Underwood就位于这个小区,面积不大,始建于90年代末,以南亚移民居多。两间Milliken Mills P.S.和 Highgate P.S.位于社区,高中Milliken Mills S.S.和社区Millilen Mills Community Centre都在附近。由于太古广场、锦绣中华以及几个大举步可及,使该小区的生活十分便利。

总价:140万~172万

(四)万锦镇(Markham town)

首付:10%

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年均租金收益:5%

万锦镇在渔人村以东,与渔人村平行,直到9th Line 和 Reesor Rd一线。这里是近期开发的新区,为了节省土地的使用,该区建筑单位相对密集。Markham Village的地理边界是16街以南, 407高速以北,西起McCowan Rd,东至9th Line, Milne Lake位于该区南端,是万锦市内湖泊。区内有Roy H. Crosby P.S.等多间,高中有Markham District High School。该区南端房龄较长,以平房,复式结构为主。

近一年房价涨幅:5%

万锦新村 Cornell,这是Markham最东的小区,区内的低层公寓及公寓式镇屋比例不小。相对密集的建筑单位和上居下铺的房型给居民带来一种乡村小镇氛围。该区房价相对便宜,有吸引力。区内的是Cornell Village 公立。是Markham District High School,设有天才班Gifted Program。

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Richmond hill中文叫做列治文山,是除了万锦之外,新移民和很多中产阶级华人选择居住的城市。人口多半以意大利后裔和伊朗后裔为主,白人居多。犹太人也不少,近年来,随着华人开始选择列治文山作为居住地之后,华人也进入了不少,其中以Rouge Wood社区和Bayview hill社区较为明显。列治文山北至Bloomington,南至Highway 7东至404,西至Bathurst。整个城市显狭长形,基本就是Bathurst,Yonge,Bayview和Llesile四条路为主的南北向。因为Yonge街和Bayview这两条路的重要性,列治文山已经在现在和未来成为很多置业者的新宠。

交通便利、靠近唐人街

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下面就来分别介绍此城市的社区。

McCrary社区位于休斯顿西北部的Richmond,位置十分便利,距休斯顿中心仅24公里,公路即可直达。

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项目附近有 Westpark 收费公路和 Grand Parkway 99,既可就近享受休斯顿大都市的繁华生活,同时又在这个祥和的社区中为居民提供了幽静的栖居地。

先从华人最钟爱的学区社区开始说吧,在Bayview和Major Mac的交界处,有一所排名很高的中学叫做Bayview中学。此中学已经连续几年排名前5名。在此学区范围内覆盖了2个比较好的社区,一个是中档社区即房价在100万到200万左右的Rouge Woods社区,一个是高档社区即房价在200万到300万左右的Bavyiew Hill社区即华人翻译的富豪山庄。

项目距离休斯敦唐人街只有30分钟车程,属于华人圈范围,华人十分密集。

Rouge Woods社区

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▲休斯敦唐人街夜景

它处在Leslie和Bayview中间,Elgin mills和Major Mac之间。这个方块就是中档社区,独立房的价位在130万到200万之间,Townhouse的价位在90万到110万之间。这里的房子是建筑商统一建造的,最新的只有7年多,一般都在10年左右。房子比较新,离404又很近,是很多中产阶级喜欢置业这里的原因。

周边设施、项目配套

综合测评:

McCrary德州Fort Bend县的Richmond,距休斯顿仅24公里,靠近公路,四通八达,出行十分便利。

交通便捷:7.5

附近商场,餐厅,超市,医院,学校等生活设施一应俱全。

(由于是YORK地区,坐公车不是那么方便,但是对于有车的人来说,离404近也是一大优势。)

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社区人种:7

McCrary社区环境清幽,随处可见郁郁葱葱的绿化带,配有俱乐部、泳池、游乐场、戏水乐园等,让居民足不出户就可以亲近自然。

(目前的趋势是因为学区好的关系,很多中国买家青睐这个社区。)

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房屋状况:8.5

顶级学区

(因为很多房子都是10年左右,正处在它们的黄金时期,状况很好,唯一缺点就是占地普遍小,居住面积有的也会比较小。)

项目位于休斯敦的白人区,距离6~15分钟车程内,就有众多满分的公立学校。

优秀学区:9

比如,10分的Frost 小学

(作为York区排名第2的中学Bayview中学,理所当然给9分。)

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社区环境:7

评分10分的 Seven Lake 初中

(有不少公园,环境还是比较好的,有些房子后院是小型河谷。)

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发展潜力:7.5

评分10分的Seven Lake高中

(因为是新房子而且地又很小,基本没有翻建可能性,但是因为学区关系,发展潜力还是比较大的。)

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Bayview Hill社区(富豪山庄)

户型信息

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项目类型为别墅,户型多样,设计多样化,适合各个规模的家庭。

中国翻译就是富豪山庄。位于Lesile和Bayview之间,16街和Major Mac之间。其房屋特点是大多数都是三车库的独立房,15年新,占地比较大,装修有的也很不错,2楼5个房间,都有3个卫生间,2个套房。居住面积有3500尺以上。由于早期很多香港老移民北迁的时候,除了万锦的Cachet Woods社区,Bayview hill社区也是首选之一,同处在16街北,有相同的社区感。

有路推荐户型:

在这里插一句题外话,个人觉得16街以北的社区还有一个Bathurst和Rutherford交界的Upper thornhill estate社区,可谓是犹太人的富豪山庄。

Laurel, 146㎡,约140万RMB

综合测评:

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交通便捷:8

Rosemary,246㎡,约172万RMB

(处在16街对于York区的居民来说,已经很方便了,而且靠着404也很近。)

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社区人种:7    (很多有钱的意大利人喜欢住在这里,最近几年大批中国投资移民喜欢置业于此。)

顶级开发商

房屋状况:7

Lennar是美国首屈一指的大型开发商,成立于1954年,并于纽约上市,其项目遍布美国18个州的50多个城市,至今已在美国建造了80多万套房屋。

(15年的房子,如果卖家不进行装修和保养,状况可能会很糟。需要进一步的升级。)

在美国,莱纳就是品质的代名词。

优秀学区:9

项目即将于2018年11月交房,65%的贷款额度,仅剩少量房源,就等你来!

(同样是Bayview中学,好学校,好学区。)

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社区环境:7

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(有不少的公园。也有一些大型河谷。)

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发展潜力:8

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(在列治文山里,中国富豪首选这块地区,相信发展潜力还是不错的。)

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South Richvale社区

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第三个要介绍的就是Richmond Hill最贵的地区,也被称作北部York mills区的South Richvale。

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这个区在Bathurst以东,Yonge街以西,16街以南和Highway 7以北。此地区之所以那么贵是因为有一个大型的golf球场,在深处又是森林河谷密布。这个地区房子的占地都普遍比较大,都在50feet以上,超过一般的占地,在Garden和Westwood这两条路上有不少豪宅目前在出售。价格在300万到500万之间。由于这里的地和York mills差不多,又比较便宜,所以建筑商开始选择在这里开发也是有道理的。而且步行到Yonge和Highway7的距离也很近。就变成了Richmond hill最贵的地区。

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综合测评:

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交通便捷:8.5

(紧靠Yonge和Highway7,交通非常方便,而且在Yonge和Highway7这里也有一个很大购物广场可以购物。)

社区人种:8

(基本都是老外居住,因为中国人明显对这个学区不熟悉,不太多的人会考虑这个区。)

房屋状况:7

(在100万到200万之间的基本都是比较破旧的房子,200万以上会有不少豪宅。)

优秀学区:8

(Langstaff中学很多中国家长可能不知道,但是也是数一数二的好学校,有双语,英语和法语。)

社区环境:9

(作为森林深处的房子和大宅,绿树成荫,还有Golf球场,绿化非常好。)

发展潜力:10

(和York mills一样,South richvale是richmond hill甚至York区都数得上的名区和翻建率极高的好区。)

Mill pond社区

第四个要介绍的是和Unionville的Toogood pond齐名的Mill pond社区。

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Mill pond风景秀丽,森林密布,交通也非常好,处在Yonge和Major mac的西北角。意大利人和伊朗人喜欢居住在这个社区。房子有时候被他们打理的非常好。Mill pond社区在Yonge的西边,Bathurst的东边,Major mac的北边和Elgin mills的南边。值得说的是,yonge和Major mac的中心就是Richmond hill的镇中心,每逢节假日都会有不少节目游人瞩目。在Richmond hill的镇中心,又有一个著名的湖,意大利人老社区,Mill pond以后会显示出不同凡响的增值潜力的。

综合测评:

交通便捷:7.5

(在Yonge和Major mac的中心,有一点点离404远,但是处在中心的话,无论是去西还是去东都相对方便起来。)

社区人种:8

(意大利人和伊朗人居住比较多,由此而来的意大利风格的楼梯对门的宫廷风格式房子比较多。可能华人不喜欢。)

房屋状况:8

(70万以上的房子就保养的比较好了,这个区意大利人保养房子还是很不错的。)

优秀学区:7

(Alexander Mackenize中学排名相比Bayview中学不高,但是清一色的老外也会吸引不注重学区的人。)

社区环境:9

(风景名胜区,绝佳的好环境。步行可到湖边。)

发展潜力:8.5

(这是我个人认为Richmond hill除了South richvale之后将会陆续翻建的第2个区。大家拭目以待吧。)

北Richmond hill的三个社区

接下来再介绍北Richmond hill的三个社区:Jefferson、Oak Ridges、Oak Ridges Lake Wilcox社区。

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先从Jefferson社区开始,这个社区从19街向北,在bathurst和lesile之间的社区都属于Jefferson社区,有一部分是Richmond hill中学学区,其中以Jefferson side这条路分界,以南的部分属于Richmond hill中学学区,所以在Jefferson社区买房子的人千万不要买错了。这个社区的基本年龄处在8年一下,有一大批新房,在选择这些新房的时候,特别要注意房龄和户型,毕竟有的新房的户型不像老房那么方正。在Jefferson社区的独立房基本在130万到180万之间,当然还有更好的,就是材料非常好的大房子。

Oak ridges社区和Oak ridges lake Wilcox社区,以yonge街为轴,分别在Yonge的东西两边,Lake Wilcox是一个老社区,目前已经有很多房子重建和翻建。在大概10年前建筑商也开始在这里开发了,今年房价也有点涨,这里的独立房均价要到55万以上。Oak ridges社区在Yonge的西边,Bloomington以南,基本已经属于King city,有些房子已经有10年房龄,小型建筑商开放的比较多,就是开发3到5间的面积较大的独立房居多。值得一提的是,Lake Wilcox社区的房子属于Richmond green的学区,在Bloomington和bayview的西南角有著名的Fernbrook建筑商开发的Fountainblea社区,将来涨幅必然不错。

综合测评:

交通便捷:7

(目前大多数的中国买家会觉得有点北,但是其实上404非常方便,相信在未来2年内大家也不会觉得太远。)

社区人种:8

(社区以中产阶级的本地移民和欧洲移民为主,中国买家进来的基本以投资为主。)

房屋状况:8.5

(基本都是建筑商开发的新房子,居住起来效果非常好。)

优秀学区:8.5

(richmond green和richmond hill中学在这三个社区中都有分布,发展潜力巨大。)

社区环境:8

(著名的oak ridges森林区就在这里,还有lake Wilcox观赏,生态环境可谓是一流。)

发展潜力:8

(未来北面发展将以jefferson为主要发展社区,fountainblea为第2社区,豪宅区则以lake Wilcox社区为主。)

以上是华人关注的Richmond hill主要社区,其实,除了这几个还有一些比较类似的社区,比如Crobsy(Bayview和Lesile,Major mac和Elgin mills),Devonsleigh(Lesile和Bayview,19街和Elgin mills),Westbrook(Elgin mills和Gamble,Bathurst和Yonge)以及Langstaff(Yonge和Bayview,Highway7和16街)等

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