来自 房产经纪 2019-11-14 21:01 的文章
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付费问答干货集锦第1期:北京楼市走势是跌还是

前言:房天下问答,集结上万房产大咖与金牌经纪人,集付费和免费于一身,为您解决“房事”问题。记住:我们只分享干货,欢迎提问!北京楼市问答集锦第一期来咯!收好不谢!

前言

问题:最近有关房租的话题讨论多了起来。有自媒体称,有些城市的房租短期内上涨50%,引发大批租客的“共鸣”,尤其是大城市的年轻朋友。n有专家建议将房租纳入楼市调控,你怎么看?

Q:海淀北部和昌平南部哪个发展会更好?

“北京共有产权房公积金能贷多少?”

回答:

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“共有产权房会影响商品房市场吗?”

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A:如果定义海淀北部是苏家坨,凤凰岭一带,昌平南部是回龙观,那肯定是昌平南部好了。回龙观以后发展会很好,随着城市的扩展,回龙观就是新北京人的理想居住地,价格合适,离市里也不是很远,地铁交通方便,离中国硅谷、it中心西二旗也不是很远,非常适合码农居住。

“为了购买学区房,面积小点儿真的没关系吗?”

北京租房者的房租收入比,已占去了近六成。此外,人均月租金涨幅,已超过人均可支配收入的涨幅。另据《2017年应届毕业生租房价格报告》显示,84.2%的应届毕业生需要租房,北京应届生租房开支占到月均工资收入的67%。

Q: 我想在环京买套房子,主要投资,固安,永清,诼州,和香河,哪个地方比较好,公寓和住宅建义哪个好,孔雀城,富力地产,荣盛建义买个好呢?

...

买房买不起,可以租房,现在如果连租房都租不起,问题就更严重了,而且又是年轻人群体。我认为要真正让居者有其屋,就必须对房地产租赁市场进行整治。之前住建部联合七部委对30个城市的房地产市场乱像进行整治,其中不仅是治开发商和中介抬高房价,还要对房地产租赁市场进行整治。

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统统在房天下问答,集结上万房产大咖与金牌经纪人,为您解决“房事”问题。

这次房租大涨的原因有三个,一是受到房地产调控影响,中介收入少了,只能转战房租市场,为了增长收入,只能哄抬房租。二是,更多的游资都要分享住房租市场的蛋糕,大家都挤进房地产市场,收购租赁房源,导致租赁房源紧缺。三是棚改大拆迁,导致了大量外来人口租到便宜房的机会缺失,也导致当地的房屋租赁均价的上涨。

A: 环京楼市现在不建议买,公寓风险更大。如果你是刚需倒是可以搞,但是如果你没资格不建议碰。开发商承诺的3年后过户之类的办法,风险都是你承担的。我举个例子吧,比如开发商说两年后过户的条件是必须拿到购房资格,这个就有问题了。一般都是先签合同,然后去办理社保,这个时间差开发商就可以做文章的,房子很可能拿不到。

记住:我们只分享干货,欢迎提问!

所以,我们也建议政府不仅要调控房租市场,还要引入长效机制,要拿出二个手段,一是整顿房地产市场乱像,对于哄抬房价的中介直接处以重罚,对刚成立的网络房屋中介平台要进行有力监管。租赁双方的任何约定,都要通过合同形式确定下来,违约要受罚。这样可使房地产租赁市场更加规范,任何借机炒作房地产市场的行为,都会遭到打击。要切实保护业主和租客的利益,让租客觉得租房很舒服,很安全。

Q: 你好,工作在西直门附近,北京户,首套房,想入一套四百以内的小两居,是在南三四环选,还是北五选呢?哪边的升值空间更大一些呢?

二是,建立房地产长效机制,政府可以拿出土地,免费让开发商去建租赁房,但不可出售,然后进行监管,让开发商每年能获取5-6%的租金收益,因为租赁房市场不会受到房地产调控影响,收入长年稳定,开发商就有了参与到租赁房积极性,这样大量的租赁房供应到市场,房价自然也就涨不上去了。

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北京投资为主,首付260万,公积金贷款120万。准备入手380万的房子,目前看好,弘善家园(回迁房单价低)两居室(租金6000),丽泽商务区的金都苑一居室(租4000,未来潜力大),一个东南二环,一个西南二环。弘善和金都选哪个好?或者您有更好的投资区域也可以指点。

回答:

A:南四环买的话,想要买两室,就是要买那种房龄比较老,小区环境比较差,房屋面积比较小的房源。北五环价格反而会高一些,从网上数据来看,基本都在60000以上,其实也只能买类似南四环的房源。现在的情况是,北五环附近的企业比较多,市场需求旺盛,所以价格稍微贵一些,但从将来来看,官方在推动京津冀协同发展。我觉得今后靠南,尤其是靠近西南的方向,会有发展。由于是首套刚需,我建议您考虑南三、南四环,最好靠近地铁线路,上班通勤时间要短一些。另外,面积上,其实也看个人,如果对住所要求不高,可以考虑面积小点的房源;如果对于居住面积以及舒适度要求高,还是应该尽量买面积稍微大一些的房源。还是应该把交房的居住体验多考虑进去。如果是刚需,尤其还是首套,我不建议考虑太多的升值空间,毕竟不是投资性住房。

城市调控房价上涨,已然任务繁重。不应再为其增加任务。

Q:下半年,在朝阳区买房,合适吗?房价是否会下跌?还是观望一下,明年购买?

小胖大少:你好,看您的计划应该是已经考虑的非常周全了,而且分析的也很对,两者相比未来潜力确实是丽泽商务区的金都苑更大一些,这主要得益于丽泽商务区的发展利好。两者选择哪个主要在于以后出售方便,因为弘善家园是回迁房,成交上不知道是否方便。另外回迁房市场普遍不认可,所以就会出现回迁房单价低的情况,投资角度看,不建议回迁房。另一层面来看,回迁房的居住人群与商品房的人群结构是不一样的,所以社区人文环境、邻里关系、圈层也是不一样的,这个角度来看商品房的住户层次更高,未来接手这也会有所考虑。具体选择您可以自己在斟酌对比一下。何时上车的问题在于你打算持有多久,如果5年以上的长持,今年上车和明年上车问题差别不大。如果持有一年两年,那么收益也是有限,最近两年调控不会放松的,快涨也没有

但对于《房屋中介》肆无忌禅狂收租赁房源,然后大幅加价再出租,必须采用有力对策,加以阻止。否則,会对城市房价上涨,构成推波助澜。

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对策1,中介的初衷,是为出租户和需求户,搭起沟通的桥梁。現在中介变成《二房东》。我认为这是一种典型的《二道販子》。应该取缔这种《空手道》。在中介的经营范围中,标明《禁止倒租房屋》。

A; ①下半年,在朝阳区买房,合适!什么时候在朝阳区买房都合适,全国就一个北京朝阳区,富人的聚集地,房子是卖一套少一套。

对策2,重新设计租房表格。要求出租房主和租赁房主,中介,三方必须同时到场,同时签字。

②房价是不会下跌的!但是二手房市场上短期波动还是有的,没有波动就没有上涨,房价一直在波动中上行的。

你好,老师,我们(妻子北京西城集体户)准备近期在北京买房落户生娃上学,预算850万上下,首付有700万资金,商贷属二套了,朝阳区,一手房的话南城那边南四环熙悦安郡的107三居室可以买,二手房的话东四环百子湾那边的沿海赛洛城可以买138平大三居,我该如何取舍呢?或者还有别的更好的建议吗?

对策3,可采取加税的办法。由税务部门统筹。

③观望一下,下半年和明年有什么区别呢,假设一个平方2千块的波动范围,放眼5年后涨了2万,那么这两千相对于2万的涨幅来看,现在的观望有意义么?还不如早买早轻松!

答韦爵爷说房

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图片 7回答:

Q: 老师,对于北京的丽泽商务区,和十里河,未来哪个发展更好?投资为主,400万,何时上车比较好?未来还有降幅的可能吗? 

韦爵爷说房:预算还是不错的,你是只考虑三居吗?这个预算能买到的大三居不太理想,无论是赛洛城还是喜悦安郡。赛洛城的品质物业相当一般,起不到太多改善的目的。熙悦安郡就更不用说了。地段学区均不理想。不妨考虑一下小三居。二手房可以看看石景山的远洋沁山水,小三居;双井的首城国际的小三居,均在你预算范围内。一手房的话,可以看看中海寰宇天下,排个卡,你的预算应该可以买个精装四居,未来的交通也方便。但另外考虑到你将来要生娃上学,也建议你也先考虑地段更好的两居,考虑到学区的话,可以看看广安门外版块的几个次新盘,远见名苑,丽水莲花。广外的学区不差,地段也核心。

房价从来不是炒房客抄上去的,租金也不是中介能哄抬上去的,好吗?

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关于房价的问题,睿儿妈之前有多篇文章谈过,总结起来很简单,就是供需 通胀。

A: ①丽泽和十里河,未来发展空间一定是丽泽更大,投资为主的购房选择丽泽是选择价值洼地,未来增长空间可以有;②400万上车,不知道你想持有多久,如果长持,什么时候越早上车越好,如果1到2年短期,那么可能等到年底前看看;③降幅可能不大,小幅度波动而已,整体趋势还是上涨,不要怕。

如今的租金上涨,也是同样的逻辑,万变不离其宗,依然围绕着供需和通胀打转。

Q: 北京市楼市走势是跌还是涨?

准备购买政府的共产房,询问下公积金贷款的问题。我个人缴纳公积金456元,我爱人个人缴公积金512元,缴纳比例都是百分之12。目前公积金账户都在25000左右。我26岁,我爱人28岁,请问我们夫妻公积金贷款大概能贷款多少?目前公积金贷款的利率是多少?

今儿个,咱们就以北京租金全线上涨为例,展开来说说这租金上涨背后的经济学逻辑。

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开篇之前,咱们先科普一个经济学的最基本的常识:市场价就是最低价!

A: 不会跌!长期涨,短期稳定为主!

这里是北京:

要阐释清楚这个道理,咱们还得从经济学的最基本的逻辑说起。

北京楼市都跌了,全国还有好的地方么?覆巢之下安有完卵?!记住,北京是全国最安全的城市!

1:公积金贷款利率仍旧维持在贷款年限五年以下2.75%,五年以上3.25%。

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未来几年,随着北京房价的不断上涨,很多人可能再也买不起房子,这些人会涌入租房市场,随着时间的推移,租房市场内累计的人会越来越多。

2:最高可贷期限25年。

价格是怎么来的?

微观来看,是买卖双方,一个愿买,一个愿卖,最终双方的成交价就是交易标的物的价格。

(这里咱们画个重点,空口叫价而没有成交是算不得价格的,必须是买卖双方真实交易的价格才是有效的。)

拓展到宏观角度,问题虽然复杂了,但是万变不离其宗,其基础同样是买卖双方在公平、自愿的基础上达成交易的价格。只是此种情况下,标的物的价格会是一组波动分布的数据集合,无论是取均价也好,还是取中位数也罢,只能得出一个参考值,但实际到每一笔交易,价格一般都是不尽相同的。

这就引出了经济学上一个非常基础的概念,即人的经济行为是基于主观价值判断的结果。

当一个人花钱消费时,他的判断是他消费的产品或者服务与持有现金相比更划算,而对于那个提供产品或者服务的人来说,以此来交换金钱更划算,否则他们就不会交易。

弄清楚了价格的由来,再去理解所谓“市场价才是最低价”就容易的多了。只要是买卖双方公平、自愿交易的价格,就是市场价,而这个价格就是合理的价格。

卖方开价高了,市场不买账,价格自然会回调,开价低了,市场会疯抢从而推高价格。所以,市场价总是在动态中平衡的。

当大家都无奈地望房兴叹时,却还有大把人挤破头抢房,你说房价是高还是低呢?高与低的判断其实都是主观的,而主观价值判断下的交易价格就是市场最低价。

价格合不合理的唯一判断标准就是买卖双方在自愿、公平的基础上是否达成了交易。

搞清楚价格的问题,咱们再回过头来看北京租金上涨的问题就很清晰了。北京租房市场租金全线上涨是事实,但是促成这一事实的前提是市场愿意为涨价买单,否则所谓的全线上涨也就无从谈起。

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发达国家大城市的租房比例都在50%以上,而国内现在的数据只在30%多,未来几年应该会是一个爆发期。

3:共有产权房首付最低20%,公积金贷款首套最高120万、二套80万。

那么,接下来我们要探讨的是租金为什么会上涨?

刚才咱们说了,万变不离其宗,是供需 通胀。

通胀很好理解,货币超发,购买力下降,表现就是商品或者服务的货币价格上涨。

北京这次是短时间内租金全线上涨,所以通胀推高租金的作用力还是有限的,大头还是在供需。

这一轮楼市调控使得购房门槛不断提高,无论是刚需还是改善住房,也不管是本地居民还是外地人口,亦或者是有钱人的投资需求,在强大的调控之下,这些正常的购房需求通通被扼杀在了摇篮里。这就导致了一个结果,那就是租房市场的供给受阻,需求增加,而供需失衡必然推高租金。

此话怎讲?

投资需求购置的房产大部分是会拿出来出租的,本地的刚需和外地人口在京购房是能够减少租房需求的。

被限购、限贷挡在门外的改善住房需求,无望之下想要改善居住环境就唯有杀进租房市场去争抢中高端出租房源。

再加上正值毕业&就业的租房需求旺季,租金应声上涨就不足为怪了。

而各种治理和拆除,却导致了可租面积的直线下降,进一步加剧了供需失衡。

在这种种情况之下,房租怎么可能不涨?

而所谓的“黑中介”不过是对市场做出了准确的把握,顺势而为而已。真正推高租金的,恰恰是调控的后遗症。这也再一次证明了,市场从来都不会失灵。当你废了九牛二虎之力想要摁下去一个葫芦的时侯,市场之力却托起了无数个瓢。

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除去这些买不起房的人外,有房产的人也会逐步进入租房市场。原因很简单,不出意外,北京的房价涨幅会趋于平缓,这样房产的置换就会越来越困难,所以保留现有房产,为了改善居住品质而去租房住也会越来越常态化。

4:公积金贷款额度需要参照贷款人月收入、还款能力、央行征信、贷款年限等等信息综合评定。

唯一能降低价格的,是充分的竞争!

竞争越激烈,价格越低!所以,想要降房租,就该让人敞开了买房,敞开了供应!

回答:

先给这个回答点歌调子——这次的房租暴涨,主要原因是资本的推动,而国家回过神来,一定会重点打击哄抬房租的资本,类似于2015年股灾过后整治做空人群的清算。

简单说一下我们一些金融同业的讨论结果,有人看和点赞的话我再展开——

这应该叫全民租房时代。

5:因为不清楚所购房屋具体价格,假设贷款期限25年,房屋总价款200万,参照夫妻缴存金额,使用贷款计算器预估了一下是108万最高可贷(最终认定以住房公积金贷款中心给出为准)。

1,房租暴涨的根本原因——

对这次房租暴涨的解释(洗地),最常见的说法,就是供需论:房价不涨,房东为了提高租售比(房东自己的收益),加上北京清理了群租房和地下室,需求端和供给端都发生了变化,所以推高了提高了房价。

这点是站不住的,这种情况是没有办法导致10%到30%的暴涨的——清理群租房只能导致每年六七月的同比微涨,而个体户房东的涨价,一直是充分竞争市场,加上北京如此高的空置率,散户房东没有短期内整体推高北京房租的能力,实际上,就我的了解,散户房东手里的房源基本上都被几个大的中介垄断过去了,自己出租变得极为困难。

所以,这轮房价暴涨,完全是几个大的中介垄断了市场房源之后的囤积居奇的行为。

Q: 租赁型集体宿舍会是下一个投资风口吗?


2,为什么这个时候推高房租就是给国家捣乱——

我们现在处于贸易战中,最主要的对手的动向一定要了解,那美国现下半年想要做什么呢?

加息,已经确定的美元加息,就已经有两次了。

大家知道美国的加息,对我们有多么大的影响吗?已经完全让我们国家陷入一个两难选择了——跟着加息,那么国家在没有完成去杠杆的情况下,庞大的债务一定会因为加息而变得让负债机构变得不堪重负,一旦产生连环暴雷,就是经济重击。

不跟着加息——国家除非重新闭关锁国,否则资本外流不可避免,那么人民币的汇率一定会再受到重创……

而在这个两难的选择下,货币政策和财政政策已经让国家左右为难了,居然还推高租金?

要知道,房价不计入CPI,但是房租可是要记入CPI的!这意味着,我国下半年两个季度的CPI数据,一定会因为一二线城市暴涨的房租,而变得更加难看……这就是不懂政治,不顾大局的表现。

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3,房价可能不是刚需,但是房租一定是——

之前说房子是刚需的时候,还处在一个虽然高,但是大部分人还够得到的地步,但是现在的房价,已经让大部分的人望尘莫及了,但是在大城市打拼的人,还是可以借着租房,有个安身的窝~本来以为这就是未来几年的平衡了,但是现在房产中介暴力入场,彻底打破了这个平衡,当一个城市,房租能占到收入的一半以上的时候,人们只能用教投票了,那个时候——房租钱,大部分让中介赚走了,对当地最重要的资源:人,被高房租赶走了……

这就是在挖国家和政府的肉。

所以这种行为一定会被抑制,背后的人一定会被清算。

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回答:

谢谢悟空问答的邀请!

刚在回答《有人说房地产下一个十年的红利是房租上长,你怎么看?》(

从金融上来说,买房和租房最关键的不同是:房租不能借贷,必须以现金全款支付,因此,房租本该依照真实的供求关系而定。也就是说,房租所反映出来的,才是百姓在房子这一商品上的真正承受力。众所周知,目前中国年轻人能靠自己的经济能力来买房子的,已经是极少极少数了,绝大多数买房子的年轻人,靠的是“六个钱包”;而要是租房子也不得不要靠“六个钱包”的话,那么租金问题就是民生问题了!

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如果说房价问题还是金融问题,或主要是经济问题,房价主要影响的是投资那部分,而那么租金主要影响的则是消费了!

引用《中国房地产报》的社论《稳房租重于稳房价》:“房租稳定是民生稳定和社会稳定的重要基础。房租上涨一旦持续将对居民物价造成重要影响,而且可能抑制内需,从而出现物价上涨、经济放缓的类滞涨环境,那么国家的货币政策就可能进入左右为难的境地。”

进一步而言,一旦房租涨到房客租不起的时候,就真的租不起了!之前逃离北上广的人有各种原因,房租过于昂贵绝对就已经是最大的原因之一了。显然,要是通过炒作,使得租金上涨过快的话,将会对大城市的服务成本产生供给冲击,从而导致城市化停滞,甚至倒退!

好在政府也已看出了问题的严重性了,已经出手了!

你对这个问题有什么更好的意见吗?欢迎在下方留言讨论!

回答:

是是非非房地产,沸沸扬扬炒房租,活路在何方?

随着中央面对高涨不止的房地产交易断喝“遏制房价上涨”,社会上各种疯狂吹风的房价只涨不跌,买到就是赚到的炒房氛围有所收敛,鼓噪炒房论消停了些。社会上却总有些人不甘心退出房地产的暴利场,前有人口增长论,宣扬对丁克家庭征税促人口增头以便隐形宣传暗示房地产需求将再次畅旺,明里暗里鼓励买房炒房。后有长租公寓公司携资本优势,介入房产租赁市场炒作。据报载,有二家长租公司为争夺北京天通苑的三居室租赁权,把业主原期望的租金每月7500元,最后哄抬租金涨到了每月10800元,抬涨幅达44%,其再转租时月租金又该涨到多少?可见炒作的凶猛!北京市2017年统计全市职工平均工资为101599元,月平均工资为8467元,平均房租工资比高达57.9%!这让无房租赁打工一族生活何其苦?让接纳就业人数最多的生产实体企业,要招工就要负担工人因租房费用日涨不止而增加的涨工资困境,经营何其艰辛?

面对资本在房地产租赁市场的凶狠炒作,北京市住建委迅速出手,约谈了部分长租公司,禁止携资本运作哄抬炒作房租,搞不正当经营等。为北京市政府的行动点赞!

面对巨大房地产租赁市场和利益,单靠一次约谈或处罚是难以喝止的。要吸取房地产调控经验教训,对租赁市场要尽快形成制度化法律化的行业管理,方可打掉那些企图携资本优势进入房地产租赁市场的巨鳄的贪婪之噬的被坏,还市场规范秩序,是生产型实体企业之幸,是百姓之幸,更是无房一族打工一族之幸!

没有任何理由不将房产租赁纳入房地产调控,统一配套管理。是到了该喝止房租乱象的时候了!

回答:

这更多反映出一种恐慌,对基本生活保障受到威胁的恐慌。

管是管不过来的,我也不建议房租纳入楼市调控范围,毕竟那是更自由涉及更多个体的市场。

比如北京的房租,它的上涨牵扯的原因是多方面的。纳入楼市调控范围,这是不现实,不必要,某种程度上说也是一种倒退。不允许涨价,个人持房者可以不出租呀,而住房是刚需,租客们不得已提高几百到几千元等,迅速有个着落才行。

只要让那些中介大户不囤积房源,不进行杠杆操作,只要让这些大户们严格按照之前既定的法规方针办,在利润上严格考核这些房地产中介公司,在信息披露上严格监督它们执行,能做到这些,就足够了。

回是回不到让政府管吃管住的旧的时代了,何况现在我们的相关部门已满负载工作,忙不过来了。

房价有更严厉的调控,都难以让其平稳或者说下跌,更多元多样牵扯范围更广的租房市场,想要颁布什么法规进行调控,是极其不现实,也容易矫枉过正。

我本人是房价上涨的承担者,也可以说是“受害者”,我们最担心的是信息不透明,被相关机构垄断房源,推高了租金上涨,也担心各种租房手续和规定的不健全,没法有安心的居住环境。

我倒是建议许多企业行动起来,居然北京房租上涨影响到我们的日常,有条件的企业应该主动增加租房补贴,给那些租房的同事们多发几百块的住房补贴,让企业的生产力更安心的工作,共同度过这无比微妙且有些危机的关键时期。

回答:

怎么看?表示很好看,目前关于租房市场这一块并没有完善的制度,租房市场也并不成熟,所以说目前谈租房调控还为时尚早呢,在全国房价居高不下的背景下,房租不涨才怪呢,以前房价在不断上涨的时候,国人反而是绞尽脑汁的想要去买房,现在由于楼市调控冻结了房价,本来想买房的人或者能买房的人也不买房子了,都跑去租房子,你说房租能不涨吗?因为国人就是这样,买涨不买跌,房价涨的越快,反而越要买,这回楼市被冻结了,当然都持观望的态度去租房住了。

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另外一点就是,之前楼市未被冻结之前,投资者还能去买两套房子作为投资保值产品,现在被冻结了肯定就寻找下一个投资方向了,这不才盯上了租房市场这一块,这种情况纯属正常的市场行为,哪怕真的调控了租房市场,还是一样会出现其他更大风波的投资产品。

再加上很多之前投资房产的投资者手里有几套房子的,现在都不想在这个楼市被冻结的节骨眼上出售,那么为了保证自己的投资收益,肯定会将房子涨价出租的,而且如今市场上涌现出大大小小的白领公寓租赁公司,例如:自如、青客、巴乐兔.....他们对租房市场也有一定的推进作用。

总而言之,刚需不买房,以后连房租都交不起,就只能回老家种地去了。

A: 租赁型集体宿舍的背景是在增加住房产品供应类型上做文章,他的目的是盘活一些企业自有用地,可以建设租赁型集体宿舍租给其他企业,针对的是企业对企业,也就是B2B,而不是对个人。

您好,我们现租住亦庄这边,孩子明年上小学,有工作居住证,现考虑孩子在这边上学买套可以上亦庄不错的小学,但是由于首付只有150-200万左右,买能上这个小学的房子只有50、60平米,现在很矛盾,到底该不该买?该不该在亦庄买?想听听您的意见,谢谢?

我是Mr房晓生,有温度、有态度看楼市,欢迎关注我了解更多资讯。

回答:

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最近闹得最多的是北京房租暴涨,从中国房价行情网的数据可以看到,北京房租同比增长最快的是通州区,同比增长了39.69%,接近一半,其余各个区域平均涨幅也有20%左右,这样的房价涨幅对外地人口尤其是没有买房的外地人来说是极其不友好的。在整体经济并进入瓶颈期阶段,人们工资涨幅远不及房租涨得快,在这种趋势下,人们日常生活成本变高,这直接导致的问题就是大城市即将失去更快发展的动力。

要知道一座城市发展往往需要外来人口来推动,北京过去十年新兴行业尤其是互联网行业的创业者均来自外地,也就是我们俗称的北漂一族,正是这些怀揣着梦想的北漂一族给城市发展带来了无限可能。同时,各个行业的底层从业者也往往来自外地,他们比本地人往往更勤奋,更有信心通过自己的努力才改变自己的生活,而不断增高的房租则逐渐将他们拒之城外。图片 17

有专家建议将房租纳入楼市调控,笔者认为是当务之急,需要尽快出台相关政策为千千万万普通从业者解决最基本的住房问题,而不是放任各方利益集团将房租炒上天。

回答:

好啊,终于房价调控起作用了,终于——把钱调控到租房去了。

我们如果做企业,那可以通过这样的方式是投资,比如建设一栋集体宿舍租给某个企业,或者寻找到合适的房源去做这种针对企业的租赁型集体宿舍。

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房租上涨是一种必然,我分析的原因有:

第一,租售同权的出现,本身租售同权是刺激租房的一个利好,让租房变成了一种可以享受落户和上学等各种优势的区域,虽然实施细节没有出台具体内容,但是这种预期会让房租起涨

第二,房价上涨,前期的房价上涨带来了地缘优势的升级,房价上涨必然引起房租的上涨,所谓水涨船高吧。而且后期买房但只想出租的房子,房价高了成本高了,必然转嫁给租房者。

第三,租赁机构的介入,专业的机构出租人的布局让服务专业化,为更广泛的出租和服务客户,但必然价格上涨,但会带来出租平均价格上涨。也必然引起个人出租者的上涨而且租赁机构还可以与银行商讨长期租房贷款,也是提高房租的筹码。

但是,作为个人是没法参与租赁型集体宿舍投资的,我们个人买房投资主要集中在住宅产品,而不是这样的所谓风口,这些风口是给企业准备的。

楼市奇说:这就是现实版的鱼和熊掌不可兼得,200万的首付在北京其实完全可以买得到四居100平的大house,但注定学区就不会太好,而五六十平的房子居住感太差,基本上等于蜗居,所以这还是看待孩子教育的问题,这是普遍中国父母纠结的地方,无解。但奇哥想说,其实小房子就意味着居住条件差,孩子玩耍和独立的空间太少,未必会给孩子一个美好的童年和小学时光,而且教育不一定都是名校好,这有时候也看孩子的天赋,所以没法武断给出你建议,这还取决于你们夫妻自己怎么看。北京下半年上市的限价商品房很多,其实性价比都非常高,很多人抢着买,建议关注。

当然,如果您是一个企业主,那么有机会和实力做这方面的投资当然是不错的。


Q: 在北京工作,固安,涿州,香河那个地方买房更有发展?

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共有产权房会影响商品房市场吗?

A: 远期发展的话这三个地方固安相对好点,离新机场较近。这些地方产业不足房子有余,价格也是炒房客炒上去,抛开政策只看市场的话,现在洗完一轮已经降回来了,未来北京要是有大涨势,还会跟着涨。但是政策短期松不了绑,环京地区也没有大涨的可能,燕郊前几天人才新政几个小时就夭折了,也看出政府不会给这些地方投资空间。如果有资格的话,自住可以考虑入手,目前价格比较低谷了。

Q: 一昏头买了弘善家园靠近东南二环位置楼的南向一居,原房从二类经适房变为了商品房,国贸上班想住进一点楼龄新一点,也是迫于预算400万元的压力,现在不知道是处理掉还是接着住? 

楼市奇说:共有产权房被认为是夹心层的福利,其个人和政府或代持机构平均产权的属性就注定了其不能投资的命运,所以即便其和同等地段、同等质量的商品房相比更具优势,但也不会成为投资炒作的追逐对象。就目前而言,共有产权房只是个别城市试点,并没有大量推行,所以项目房源供应有限,对市场影响甚微,未来如果会全国各大城市大量推行,对商品房会有一定冲击:价格由供需决定,共有产权房会平抑购房需求,商品房价格或会回调。

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A: 像北京这种以存量房为交易主流的楼市来说,基本上不存在价格洼地,一个地方的价格低洼总是有原因的。潘家园板块是长期的洼地,价格低,涨得慢。你所买的弘善家园也同样。其实,这盘也算不上太老,不属于老破小,也算是次新盘,但品质比较扎心,经适房嘛,一分钱一分货,投资没多大价值,居住也不太舒适。你要是想居住品质有所提高,目前是可以折腾一下,未来渣盘的价格和优质盘会越拉越大。按照你的预算,用400万去买二手房恐怕买不到多大面积的房子,CBD商圈周边的这几个盘你可以看看。双井的苹果社区北区、石佛营的炫特区、四惠的一线国际,这几个盘离地铁不远,通勤有保证,次新商品盘,有小区环境。一居也在你预算范围内。要是你舍得通勤远点,你可以考虑常营板块的柏林爱乐。尚不知道你的贷款情况,要是你还有处女贷,能接受高贷款,也不妨看看五环外一手盘,品质不会差,面积也不会小,就是你能不能承受得了月供。

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Q: 2009年在中海城紫鑫阁买的40年产权住宅公寓受政策限制,现在能出手吗?是出手还是继续出租?

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A: 如果不缺钱花,那就继续拿着,没必要出售,北京这种一线城市房产永远是稀缺资源,紫鑫阁紧靠南三环,地铁站成寿寺边上,出租的收益也不错,没有特殊理由,没必要出售!

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