来自 房产经纪 2019-12-08 06:03 的文章
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第一次感觉到,任志强预言要失准,楼市正在发

任志强说,影响房地产走势的主要因素是调控政策,其它什么人口、金融和土地都是次要的。他说,“只要政府信誉没问题,大家就放心买房吧”。

时至今日,很多人依然没能完全理解“房住不炒”的真正含义,觉得房地产调控只不过是走走过场,国家不会让房价真正下跌的。

马云说,过去八年中国房价整体呈上涨姿态,这是大实话。其实回顾房地产二十年的发展历程,不难发现,即便20年中房地产有过两次短暂停留,但房价其实一直都是只涨不跌的。

这话乍一听很玄乎,实际上任志强道出了中国楼市的核心秘密:中国的房地产明面上是市场经济,暗地里还是政策市,即国家想让它怎么发展它就要怎么发展。

www.649.net,他们给出的理由也很纯粹:房地产一头连着经济命脉,另一头拴着资本的利益,整个链条上除了没有房子的人以往都希望房价一直涨,房价下跌是“搬起石头砸自己的脚”,这种事情永远不会发生。楼市调控最终一定会沦为“空调”。

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经济学专家钟伟说,房价每6年翻番,这样的市场必然滋生众多以炒房为生的蛀虫,房价不断高企没什么意外,20年不买房才是真傻。但他同时指出,控房价不是一朝一夕之事,“房住不炒”是楼市完成自我救赎的必经之路。多信号显示国家已经重视,高层已经震怒,“遏制房价上涨”将成为开发商和炒房客命运的转折点。

拿最近三年房价的上涨来说,我们不难发现房价上涨是有逻辑极强的轮动效应的——2015年“棚改货币化补偿政策”启动,2016年二线城市大涨;紧接着2016年底“史上最严”楼市调控拍马杀到,一二线城市紧急刹车,但是三四线城市政策无比宽松,资金被引流到这里,三四线迎来大牛市,房价一骑绝尘而去,一些名不见经传的小城房价妥妥进入“万元俱乐部”,而环一线三四线城市甚至比肩二线城市,一些四线周边的五六线城市也跟着水涨船高,投资炒房情绪浓厚。

甚至有人会搬出老年网红任志强的话,说中国房地产体量巨大,世界之最,不会轻易转向;且如今的调控都是无病呻吟,根本起不到降房价的作用;更重要的是中国城市化进程离国际发达国家水平70%,差至少20年时间,也就是说中国房地产还有20年的红利期。以上种种都很好地证明了,任志强房价“永涨论”依然成立。

斗转星移世事变迁,随着房子越盖越多、越建越高,房价早已一骑绝尘而去,亿万刚需被房价所累,早已掏空了钱袋还背负巨额债务,未来房地产会如何发展真的没人敢再妄下结论。有专家说中国有足够40亿人居住的房子,未来房价下跌是必然趋势,炒房客现在是强弩之末,命悬一线。

到2018年6月份,我们可以清晰地看到,中国房地产市场虽然经历了一轮“调控血洗”,但还是完成了价格的升华——该涨的不该涨的地区,房价全部迎来了上涨,有些地区甚至是疯涨,开发商积压的高库存几乎全数消化殆尽,过去一年多三四线地方政府卖地价格越卖越高,赚钱赚到手软。

事实真的如此吗?在如今多变的市场环境下,房地产真的会美好的永续发展下去吗?任志强的“房价永涨”论断真的成立吗?奇哥不敢苟同,因为最近一段时间,楼市变天信号明确:

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在奇哥看来,楼市调控重压的当下,比房价下跌更让炒房客头疼的是——未来炒房客拼命囤积的房产根本找不到接盘的人,即便房价不下跌,他们想套现手中的房子,也得贱卖。搞不好,2年后房产税这个大杀器来临,有些地方的房产或降价都无法卖出,成为沉重的累赘。

以至于像任志强这样看多房价者总能预言得到应验,百发百中。任志强在5月底的时候又大放厥词称:未来20年,中国的城市化进程会达到70%,所以这20年仍然是房地产的红利期!言外之意就是说中国房地产在20年内还会继续一路上涨。

一,政策在转向,调控风暴或将更大规模席卷楼市,专家判断房价下跌预期已形成

首先,如今的现实是,人人都不缺房,即便很多在北上广深打拼的年轻人尚未成家立业,没有买房,但是他们的父母在家乡的县城至少都有2套房子,甚至很多人在农村还有大别墅。房子对他们来说就是用来住的,本身房子就住不完,怎么可能会进城给万恶的炒房客接盘呢?

这一次奇哥真的不站任大炮,不仅如此,奇哥有理由相信任志强这次的预言铁定要失准了,“预言帝”的金字招牌这次大概率要搞砸了。

说楼市调控政策转向相信很多人早有感觉,首先,从今年伊始事实上国家在调控的力度上不仅没有放松,还有加强之意,这一点从出台的次数上可见一斑,截止至目前全国楼市调控已经高达280次,已远超2017年全年,这表明国家在回归房地产居住属性上还是态度坚决的;

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其次,政策的实施也更加严密,像摇号买房、禁止企业买房、加强管理落户买房以及离婚买房的微妙变化,不仅对于遏制炒房大有裨益,且提高了购房者的权益;

其次,奇哥认为,“限价”政策一日不取消,购房者就会一直追求购买新房,而对二手房不闻不问。这个非常好理解,限价下新房价格普遍低于二手房,这也是今年四五六月份全国十几个二线城市爆发抢房潮的根源,政府大手死死压住新房价格,有些地方新旧房价倒挂高达15%-20%,“抢到即赚到”的心理作祟,购房者唯独对新房情有独钟,二手房设施落后且房龄较久,加上价格虚高,很难有市场。所以才出现了上文所说的,降价10%都难以成交。

首先,任志强在6月9日泰禾举办的活动中毫不掩饰对厦门楼市的看好,他直言不讳到,厦门前景美得、好得不得了。但大家都知道,就在他夸完厦门不到1个月,厦门楼市就开启了跌跌不休模式,截止到今天,厦门楼市已经普遍跌去了20%左右,土地更是拦腰下跌。对比两个月前任志强的话,成了名副其实的“臭嘴”。

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最近在网络上更有炒房客吐槽,说自己买了2年的房子,名义上从68万涨到了100万,但是准备挂牌变现的时候却遭遇了“滑铁卢”,挂了2个月房子也没卖掉,很多人都是只看不买,有意向者更是拼命杀价,让他开始对房地产的未来不寒而栗了。

其次,经过最近两个月楼市不断释放重磅消息,奇哥第一次感觉到中国楼市正在发生巨大而深远的变化。

再者,国家调控楼市的意志有所升级,以前是命令“房住不炒”,今年7月底之后,国家的立场就更加鲜明了,“坚决遏制房价上涨”,国家此举是要大动干戈,扭转楼市预期,稳固房地产市场。

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在一系列政策转变之后,业内已经有多位大咖对楼市持悲观态度:有人建议及早出清三四五六线的劣质房产,有人劝诫炒房客抓紧逃离战场,更有人直言三四线城市没有未来,认为调控风暴或将更大规模席卷楼市。房价下跌趋势已形成,永涨神话也会就此粉碎,炒房客、开发商即将进入更艰难时期。

再者,棚改货币化补偿政策的确推动了三四五六线楼市的发展,但最新的消息非常明确,棚改未来将大范围收缩,目前有些房价凸出的城市已是“半叫停”状态。众所周知,“棚改”是本轮三四线城市房价上涨的“元凶”,这个最大的动力被紧急踩刹车,高房价很难撑住不跌。

1,中央对楼市定位有了新变化,从“房住不炒”到“遏制房价上涨”,转变是巨大的。等于中央直接掐死了消费者对楼市的预期,这将直接导致大举的炒房客、投资客和刚需购房者举棋不定,对扑灭市场之火大有裨益。

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最重要的是,国民现在的储蓄已经降到历史最低,连北京上海这样的大城市,人均存款都已经降到了不足10万元,这个购买力是撑不起未来的房价的。奇哥在前天的文章中说过,近几年房地产发展迅猛,房价暴涨后,国民70%的资金都投入到了楼市,且超过90 的家庭都背负巨额债务,中国家庭债务已经逼近家庭部门能承受的极限了,实际上中国很多家庭已处于入不敷出的状态。

奇哥说过,房地产预期一旦被扭转,这意味着房子不再具有投资价值,且很有可能现在进场买房就是买在高点,成为楼市的最后接盘侠,这种心理越扩大,楼市就越会摇摇欲坠,将把市场逐步引向冰冻。

二,房价下跌,成交量骤降,中介直言“不降价想成交很难”

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俗话说,春江水暖鸭先知,这楼市的冷暖也只有房产中介们最先触摸得到。根据中介平台的统计数据和中介人员的透露,更加佐证了市场变天的趋势。尤其是“棚改半叫停”之后,三四线城市中介的普遍反映都是:卖房的多了,且业主都透露可以有议价空间,而且明确表示比较着急。

就拿棚改货币化补偿政策来说,政府推倒了很多人的老房子,的确补偿了一笔“巨款”,但是这些钱其实勉强只够支付购买用来居住的商品房费用,就算有剩余,很多人还是会选择再就近购买一套给孩子,如此一来,棚改补偿的钱不仅不够花,还顺带把他们十几年的积蓄也一同搭了进去。君不见,本轮三四五六线城市一座座不断垒高的大楼,其实都是本地刚需用血汗钱堆砌的。

2,如上文所说,部分城市房价已经开启下跌模式,这对于购房者的信心打击是加倍的。过去所有人都认为“房价永涨”,“买房后躺着稳赚”,但经过这几个月的调控不断收紧,政策逐渐加码,像企业购房、落户购房、离婚购房等这些钻空子的行为都已经被相继叫停了,这意味着市场投机空间越来越小,奇哥说过,没有投机的市场将会逐渐回归理性,房价也会逐步回落。

据21世纪门店经理透露,现在选择抛房的大多都是炒房投资客,他们前两年地价买入了不少项目,现在很多房子刚拿到房产证他们就迫不及待地要套现了,一则是因为房价在阴跌,等下去就是资产蒸发;二则,房产税这个“大老虎”开征的声音越来越近了,很多人提心吊胆,早就酝酿逃跑了。

要知道,炒房客囤积的房子最终能够卖给刚需才是落袋为安,但现实是本地刚需要么不缺房,要么没有钱,那他们手中的房子到底还能卖给谁呢?

厦门、天津、杭州等地房价出现不同程度下跌,加之二手房价格虚高,接盘侠难觅,很多业主能深刻感觉到市场在变冷,他们的信心正被逐渐瓦解。不过,对于刚需购房者而言,这倒是利好消息。

而实际情况是,现在刚需购房者也不傻,虽然有换房的需求,但是多数人还是会一眼盯着市场,一眼盯着政策,在当前这个政策疾风骤雨的关键节点,很多人都已经搁置了购房计划,理由很简单,国家都强硬表示“房价不准涨”了,他们也就不着急了,谁也不想在高位接盘。

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在奇哥看来,这一轮去库存最终渔翁得利的还是地方政府和开发商们,他们顺利地把手里积压的房子转移到了刚需和炒房客手中,换来了沉甸甸的资金,可以笑得合不拢嘴。但是对于炒房投机客们来说,他们所做的一切都是冒着巨大风险在给别人做嫁衣。但这并不是最坏的结果,更坏的是国家开始对楼市动刀了,加上房地产税开征在即,这个降房价的大杀器一旦来到,奇哥坚信有一大批炒房客将被彻底扼杀在风雨飘摇的楼市中。

3,炒房客在不计代价抛房。最突出的当属北京炒房客集中抛售,据悉北京大“地主”这次一口气卖41套房子,而且是打包打7折的巨大优惠力度,惊呆了世人。业内专家分析称,这么着急出手,只能说明某些人真的慌了!

三,土拍“寒流”来袭,开发商资金短缺严重,房价上涨预期彻底破灭

为什么会慌?当然是房地产的天出现了巨变,且这种巨变对拥有多套房者极其不利:一是房地产税加快步伐出台的声音愈甚,炒房客忌惮房产税的威力。如此规模的房产每年交税都要花百万、千万了吧;二是,市场正在进入“冬眠期”,房价下跌趋势已经形成,这对于期待房价上涨,赚差价的炒房客来说,无异于闷头一棍,房价不涨对他们来说就是跌,就是亏,现在不抛售难道等各种不利因素全部聚齐再行动吗?

我们经常说,房价高是因为地价高,降房价首先要压地价,如今最能影响楼市变化的也是土地市场的“寒流”来袭:据机构统计显示,前7个月全国累计流拍了近800宗土地,其中厦门、南京、杭州、太原尤为突出——太原不久前被称为最有潜力的土拍却遭遇巨大滑铁卢:8块地、130亿,结果1分钱没收到!全部流拍!其它城市也是要么流拍,要么勉强以底价成交,溢价率连前几年的一半都不到。

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4,各路专家和媒体建言,中国经济不能再迷信房地产的拉动作用了,房地产这个夜壶要永久地收起来了。

“流拍、底价成交、溢价率走低,说明市场在降温。” 

经济日报发文称,让投资人群有所畏忌,促使房地产真正回归“只住不炒”,已时不我待。中国经济不能再走“老路”,房地产调控也不能再走“回头路”。

专家认为土拍遇冷恰恰证明了高房价正在失去支撑。流拍、底价成交、溢价率走低意味着,地价正在进入下跌通道。地价降,则房价必然会降,这是不争的事实。深圳地产研究专家徐枫指出,从成本法的角度来说,地价下跌对房价的回调是一个有利的条件。

光大证券全球首席经济学家彭文生也强调,如果我们现在要走回老路,再搞真正的放水,再鼓吹房地产泡沫,那我们的下一代就可以“洗洗睡了”,看不到未来。

该专家引述之前有开发商在香港拿了地王,但是碰上了不好的市场,房价全面下跌,最后他们也不得不降价销售。目前的市场其实已经相当不景气了,开发商拿地不积极一是资金不足,二是对市场没信心。

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奇哥始终认为,世界上没有一国的房地产有中国房地产体量之巨大,更没有一国房地产有中国房地产在国民经济发展的重要角色,中国房地产枝繁叶茂,关联着上下游一百多个行业,但这并不代表它不需要遵守市场经济原则,而是仅仅通过政府的政策干预就能实现其繁荣发展。奇哥承认,人为地约束可以起到引导作用,但脱离市场的正常走势,最后一定会适得其反。事实上,最近这种危机感已经在凸显。中国房地产必须经历由内而外、翻天覆地地变革才能获得重生。

此外,如果真的较真起来,其实我们不难发现,拥趸无数的“地产大炮”其实这两年也错了很多次了,他的一些所谓的神级预测早就被现实狠狠打脸了,这个“预言帝”的金字招牌早就被砸得稀碎了:

很庆幸,这场变革现在已经开启,未来中国房地产绝对可期。

拿最近的一次预测失准来说:今年6月9日,任志强为开发商站台时还大放厥词说,海南之后看厦门,厦门楼市很特殊,前景很美,房价不会降,还佝偻着腰背在舞台上“鼓吹”现在是买房的好时机。

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随后的事情大家也都知道了,8月之后厦门楼市岌岌可危,“地价腰斩”、“房价下跌上万元”以及“厦门楼市崩溃”等言论不绝于耳,厦门楼市完全和前景美好没有半毛钱关系。奇哥想说,如果台下的上千听众当时真的听了他的话,脑袋一热大量购入厦门房产,2个月之后会懊悔地发现自己在高位接盘了,成了名副其实地为他人做嫁衣。相信这些人以后再也不会把任志强逢作“大神”了吧?

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