来自 房产经纪 2019-12-26 00:25 的文章
当前位置: 澳门新葡亰平台 > 房产经纪 > 正文

震惊!贷款140万竟要还280万?房贷的真相竟然是

图片 1

图片 2

问:房贷什么时候一次性还清最划算?

今天早上听电台听到这么一个话题,说贷款140万买房,30年以后要还280万,真有这么多吗?

只要看过理财文章的童鞋,多多少少会听过这样的一致言论——现在商业银行的房贷利率不到5%,随便一款理财产品的收益率都超过5%,拿银行的钱去理财就是赚到。

图片 3

姑且不论理财小白们理财收益率能否跑赢5%。首先得回答一个问题:

最划算的时候当然是最开始买房子的时候,一开始就一次付清就是最划算的,只要办了贷款,任何时候提前还清都是不划算的。

哈哈,刚好今天早上上班的时候也听到讲到这个事。

房贷的实际成本真的就是5%?

当然了,有不少人一开始不够钱全款买房,只好选择了房贷,后来有钱了,自然还是想快点还清的。

借140万,还完要280万,利息相当于本金这么多,听起来很恐怖,但是很少有人忽略了关键的30年。

无需计算,都可以一秒得出答案:

  一般情况下,房贷需要在12个月以后才可提前还款,而同时银行会收取相应的违约金,比如以提前还款金额计算的多少个月利息(一般在12个月以内)作为违约金。

30年,说起来很短,过起来很长。

房贷名义利率5%,按月复利产生利息,摊到每个月的利率为5%的1/12,这样的月利率复利12次最终肯定大于5%。

  而如果要考虑提前还款,那么在可提前还款期限内任何时候还款都一样,并没有存在划不划算的说法。因为房贷利率不存在复利,也不存在先付息后还本,每个月的月供是以已发生的当期的本金和本金所产生的利息计算,即贷款利率多少就决定了具体的还款金额,与期限的长短没有直接关系,不管是等额本金还是等额本息还款。

支付宝也只成立了15年,30年都足够1个女性从工作到退休。

而我们平时说的理财产品,用的是“年化”收益率。

  假如贷款金额为30万,房贷利率为基准利率4.9%分20年还。如果选择等额本息还款,那么每个月还款金额就如下图,为1963.33元。而从偿还利息和偿还本金可以看出,偿还的利息随剩余本金的减少而减少,因每期偿还的本息固定,那么就用更多的偿还本金填补进来,得出一样的还款金额,从而缩减下一期偿还本金所产生的利息。

如果我们将140万存入银行,以年化4%计算,在不复利的情况下,30年总利息也有168万。

我用一个简单的例子来解释。

  那么偿还的利息是如何计算的呢?它是以月利率计算的,即月利率为4.9%/12。比如第一个月偿还的利息为1225元,它是由第一个月剩余本金30万来计算,即30万*4.9%/12=1225元。同理,第二期的利息是由第一期的剩余本金299261.67元来计算的,即299261.67*4.9%/12=1221.99元。

如果按照复利来计算的话,140万,年化4%,复利30年利息有314万。

我在电商平台购买一部手提电脑,总价5000元。付款时我选择12期等额分期付款,每月还款利率低至15%的十二分之一(1.25%)。该电商平台已经自动算出来,自购买后每个月末只需支付451.29元

  等额本金也是一样,如下图。只是将本金分成若干份(具体的月数),然后再加上剩余本金当期所产生的利息计算出的结果,所以第一次偿还的利息跟等额本息是一样的。

所以不要单纯来看利息多,时间也是衡量利息一个重要点。

我用Excel的PMT函数算了一下,5000元贷款以月利率1.25%、共12期等额本息分期付款,每期还款额=PMT(1.25%,12,-5000)确实是451.29元

  如果提前还款,那么偿还的就是剩余本金,比如提前还款10万,那么剩余本金就会减少10万,以剩余本金*4.9%/12计算利息就会相应的减少,接下来要归还的月供就会大量减少(偿还本金也会随剩余本金减少而平摊减少)。

那么140万房贷,30年真正需要还多少利息呢,按照当前首套房5.45%的利率计算,一共要还利息144万,确实是接近本金了。

该笔分期付款确实没有算错。只是该笔贷款成本(实际年利率)远不止15%。

  而如果自身的理财收益超过房贷利率,那么就根本无需提前还款,毕竟房贷是抵押贷款,利率极低,在其他贷款利率之下。而需要提前还款,比如自身的理财收益不如贷款利率,那么在可提前还款的期限内任何时候还款都是一样的。但是,需要注意违约金,具体是收几个月提前还款金额的违约金要看具体的合同。

但是细心的人会发现,上面按照4%的利率理财,利息还有168万,这房贷5.45%的利息怎么才144万。

换一个角度想。站在放贷银行的角度来看,放出5000元,之后12个月每月收回451.29元,这笔投资的收益率有多少呢?这个“收益率”就是我贷款的实际月利率。

给你一个靠谱的回复,我呢2000年买房,22万,110平,贷款10万20年还清,现在每月扣660元左右,当初1000元的工资,感觉压力好大,现在感觉660真的不是事。

原因是房贷的本金是在不断减少,所以利息是在不断递减。

图片 4

到明年换清了,还有1年多,所以说,时间长了,通胀后钱就感觉不值一提了,如果贷款买房,还是20-30年为主,慢慢还,感觉通胀还在,2000年快餐还只有5元,现在13-15元,说明物价上涨2倍,如果物价上涨10倍,那么换款真的轻而易举的事了。

以140万为例,月还款7905元/㎡,第一个月偿还利息6358元,本金1546元,第二个月的利息就是按照本金1398454元来偿还。

算出来实际月利率为1.25%,经过12次复利之后实际年利率(即是真实的贷款成本)为16.07%,不是名义上的年利率。

不管什么时候,房贷一次性还清都不划算,而且还会亏损。

等到了15年后,本金只剩余97万。到了最后1年,本金只下10万元不到,实际上每个月支付的利息不到500元。

回到前面房贷的例子。假设你有一笔100万元的房贷,30年期(即是分30*12=360个月还款)。按目前首套房贷款利率4.9%计算,等额本息每期还款额为5307元。那实际年利率则为5.01%。

亏损是怎么产生的呢?

还有一个要注意的是我们国家仍处于属于飞速发展时代,货币贬值速度较快,未来还贷压力也就自然越来越轻。

图片 5

因为一次性还清房贷,不管你怎么算,要还的本金和利息是固定的,跟分期还是一样的,而且提前还清房贷,属于违约行为,银行会收你违约金。

1989年,一个人以天价2300元/㎡在上海购买了一套商品房,那时一个月工资才80元,但是他按揭每个月要偿还‘’巨额‘’月供60元、贷款30年。时光穿越到2018年,现在那个人还在还着每个月60元的“巨款”,今年刚还清。

这里用到RATE函数来计算实际月利率。RATE函数语法是=RATE(nper,pmt,pv),其中nper代表期数,pmt代表每期还款额,pv表示贷款总额。

那么亏损至少包括三部分:

现实就是这样,你可以问10年前那些贷款买房的压力大吗?

实际上,你为了拿到100万元的贷款,需要额外支付一系列费用。比如:

一是多交的违约金;

- END -

房屋价值评估费(评估价0.5%)

抵押登记费

房屋保险费(贷款金额*0.05%*贷款年限)

可能还有中介借贷款名义收取的额外服务费,不等。

二是用今天的钱还未来的钱,导致的货币贬值损失;

江 阴 楼 市 情 报已 上 线

银行声称房屋抵押贷款不会收取额外费用(比如某些银行职员收取来自中介的好处费)。但是,站在你的角度来看,如果全款买房、没有借贷,那么根本不存在这些杂费。

三是机会成本。

在看

比如你支付评估费、抵押等级费、房屋保险等杂费约2.5万元。那么,为了偿还这笔100万的房贷,你得在第0个月支付2.5万元,然后在第1个月至第360个月(共30年)偿还月供。

第二部分可能容易被忽略,我们来看一下是怎么损失的。

,证明你在看!

这样下来,这笔贷款的实际成本(实际年利率)肯定不止没有额外贷款费用下的年利率5.01%。

目前房贷年利率在5%左右浮动,也就是我们用5%左右的年利息,拿到了未来的钱(房贷),然后分期还款。

图片 6

而最近几年货币贬值的实际速度,远远超过了5%,估计在7%-8%左右(具体数据不一定准确,但货币贬值速度一定超过房贷年利率)。

上图的现金流表格中,视获得100万贷款和支付“因贷款而产生额外费用”为同一时间,站在贷款人角度,账户流入100万、流走2.5万,实际只剩下97.5万。

在这种情况下,今天拿来一次性还款的钱,比从未来借来的钱(也就是房贷)更值钱。

也即使说,每个月偿还5307元、共360期,实际上是在偿还97.5万本金。

按照货币贬值速度,今天有50万,到明年实际购买力就没有50万了。

如果不列长长的现金流表格,可以用RATE函数来计算。

所以,用今天的钱,提前还已经从未来借到的钱(房贷),是吃亏的,每年货币贬值速度与房贷年利率(如果有公积金则利率更低)之间的差额,就是具体的损失比例。

图片 7

第三部分的机会成本,意思是说,如果没有第一部分的违约金损失,和第二部分的货币贬值损失,那么这个用来一次性还款的钱,本来有机会用到产生收益的地方,或者用到能产生今天实际购买力的地方。

用现金流列表计算IRR,或者用实际贷款本金现值通过RATE函数计算,得出来的才是实际利率。

货币贬值是通货膨胀的情况,那如果是通货紧缩呢?

当然,土豪会觉得5.24%跟4.9%相差不是很多(土豪根本不需要贷款买房)。当名义利率稍高(比如信用卡贷款、消费贷款等),或者贷款需要额外支付很多费用时,名义利率和实际利率就相差挺大的。有兴趣的童鞋,不妨看看本课的作业,继续思考这个问题。

通货紧缩的情况,在我们当前的现实中很难发生。


我们的经济要发展,必然伴随通货膨胀,而且以我们国家的经济发展势头,还会保持目前发展速度很长时期,至少在房贷分期还清以前,通货紧缩的可能性微乎其微。

总结:

就算万一发生通货紧缩了,这种情况下未来的钱比今天的钱更值钱,但这也不意味着一次性还清更划算。

1.贷款机构提供“名义年利率”,但收取利息时是按月复利。因为一年内复利次数超过1次,实际年利率就会超过名义利率。

因为通货紧缩意味着经济衰退,失业率飚高,很难有稳定生活,应该要留着钱防范各种意外。

2.因贷款产生额外的费用,会降低贷款人实际获得的本金,增加贷款的实际年利率。

同时,通货紧缩意味着大家都缺钱,都会捂紧自己的钱包,这种情况下一次性还钱,会让自己更缺钱,显然继续分期相对会压力低一些。

作业:

而且,就算有通货紧缩,也不会长期存在,还是会回到通货膨胀的发展轨道上来。

小明被丈母娘催促买婚房,凑来凑去还差10万元首付。小明打算从其他渠道借10万元,现有以下几个方案:

所以不管什么时候,都不要提前一次性还清房贷,从划算的角度来说。

A.向远房亲戚借钱,名义利率15%,每月支付利息,一年后归还本金。

房贷是普通人也用得上的金融工具,应该好好利用。

B.某银行消费贷款,分12期,每月月供8561元。

你认为提前还清房贷会亏损吗?欢迎在评论区留言讨论。

C.信用卡,逾期每日手续费0.05%,每日复利。

我的观点是,如果不是特别有钱,没有必要非得一次性还清,可以少还一点,逐渐减少月供对生活的影响。

请帮小明计算一下,每一种方案的实际贷款年利率。

我看很多人说,等额本金可以提前还,等额本息就不要提前还了,因为前期已经还了很多利息了。


我不同意这个观点,无论是等额本金还是等额本息,都在不断的产生新的利息,都在不断的吞噬家庭收入。

备注:本课示例和答案的EXCEL表格,可在百度网盘

按目前首套贷款利率上浮10%来算,贷款利息就是5.39%,也就是说,从银行借到的钱,每天都在收着5.39%的利息。

如果手里有钱不还,那你每天都在损失着5.39%,假如手里的钱去做了4%的理财,那就相当于你每天都在损失着5.39%-4%=1.39%的利息。

所以,提前还款和等额本息还是等额本金没有关系,只和当有的利息有关系,如果还了,就节省了所还部分5.39%的利息,如果不还,就损失了5.39%或1.39%的利息。

房贷什么时候一次性还清最划算?那就看你 的房贷还剩多少了,也要看你的还款时间还剩多少。

1、等额本息还款年限过半。按照等额本息还款方法,凡是贷款年限过半,剩下月供利息金额很少,本金占据多数,并且大部分都是偿还完毕了。这时候的小部分也就没有一次性提前偿还的必要。

2、申请了公积金的贷款。如果是公积金的贷款,那就不适合一次性还清了,不划算。因为公积金贷款利息最低,如果你还清剩余的贷款,万一还需要贷款的话,是找不到比公积金贷款利率还低的产品。

3、等额本金还款期已过1/3。按照等额本金还款方法,当还款时间超过三分之一,所剩利息无几,剩下的基本上都是本金,如果还要一次性还款不太划算。

房贷利率上涨。趁着房贷利率大幅度上涨之前可以考虑把房贷一次性还清,但是按照现在的市场发展,利率大幅上涨的可能性很低。

银行不喜欢投资者提前还贷,因为如果人们提前还贷,那么银行又得花费一笔资金和精力去把这笔钱贷出去,而很少有比房贷更为优质而稳健的贷款方式了。虽然银行有可能放贷获得更高的利息,但是也有可能放不出去或者利息有所下降或者风险有所增加。因此,银行一般是不喜欢投资者提前还房贷的。

大家都知道,银行的房贷利率其实是比较低的,一般的消费贷都要高于这个水平。因此,如果一般人对投资有一定的研究,或者是在实体上有什么投资的话,那么可以把这笔钱拿去投资,投资收益就够还给银行的了。

如果自己没有什么投资能力,追求安稳,那么可以提前还款,否则在通货膨胀横行的年代,提前还房贷必然是要吃亏的。

或者是自己有一笔闲钱没地方花,这种情况下,宁愿还房贷,因为一般理财产品的收益总是抵不过贷款利率的。

目前,房贷的还款方式有两种:等额本息和等额本金,若不清楚具体有何不同,可以问今日头条,度娘等都会给解释很清楚。

现在受限购政策额影响,房贷商业贷款基准利率执行4.9%,坐标廊坊,一般商业银行执行上浮15%,即利率为5.635%;两者差异仅0.735%,以贷款80万,还款20年为例:执行基准利率,每月还款5235.55,支付总利息456532.57,约占本金57%;执行上浮15%利率,每月还款5564.27,支付总利息535425.96,约占本金66.9%,前后两者相差约7.8万利息。

通过以上数据对比,因受限购政策影响商业贷款执行不同利率,加重了我们刚需经济负担。

至于什么时候一次性还清房贷最划算,取决你的经济来源状况,以我个人为例,我们的经济收入只是工资来源,我想把房贷一次性还清,那就得一点一点攒够才能还给银行。那这时,我们就得考虑:如果把钱都还了,家里剩不下多少钱,对孩子上学、家人身体状况,购车计划、或者意外急需用钱有没有影响?毕竟兜里有粮心不慌,如果急需用钱,你向别人借钱,别人帮你是情分,不帮是本分;真正能一下子把钱全部拿出帮你的还是少数,真正遇上事情了,能帮你只有父母,兄弟姐妹毕竟家家都有一本难念的经;

对于未婚大龄青年,还得考虑房子装修、结婚及彩礼、生子,这几件都不是省油的灯。

如果你的这笔收入是额外经济,又没有合理稳妥的投资渠道(2018是P2P爆雷灾难年,也就银行还能放点心),把房贷还清对自己影响不大,随时换都是对的,不要说还款都过去一半,都把利息还得差不多了,现在再还就不划算。这种说法都是局外人给的建议,真正到自己的时候肯定早就把外债还了再说(除去那些老赖),免得钱多夜长梦多被搞没了。

无债一身轻,有什么样的经济收入就过什么样相应的生活!

最后,补充一点,如果你是公积金贷款或者是商贷打7或8折,是可以看心情是否提前还贷。高兴了就还,不高兴了就继续贷着!

这个还是要看经济状况和通胀率。

我们都知道,如果一套房子贷款30年,几乎30年还满你还出的利息产不多刚好跟本金相等。那么越早把贷款还清自然支付的利息就越少。

但近年来很多有房贷的人并不愿意在有钱的时候把贷款还清,原因主要有几个方面,一方面是国民收入在不断增加,10年前的贷款压力觉得挺大放到10年后可能就不觉得有什么了,那么把钱提前还给银行,不如利用手里的现金进行理财,很可能理财的利息就够还贷款了。

第二个方面就是通货膨胀不断严重,在收入增长的同时,货币其实在不断贬值,但是近年来国内房地产却一直坚挺,所以很多人会利用多余的现金继续买房,宁可提高杠杆增加负债,也要保证自己手里的钱有很好的保值性。这样一来,每个月还给银行的贷款数量是一定的,那么还的时间越长其实本身的货币价值就越少,相当于花银行的钱给自己理财了。

第三个方面是,勒紧裤腰带疯狂还贷已经快要不符合现代人的消费习惯了,尤其是年轻人不想为了房贷过太清苦的日子,所以也渐渐减少了提前还款的可能。

总和而言,当经济下行时,房地产面临贬值,货币价值坚挺,那么如果有能力越早还清贷款越好。如果经济上行,房地产增值,收入增长较快,那么无论从通胀角度还是从现金流的角度而言,都没必要提前还贷。

只要不在按揭后第一年内提前还款,其实房贷无论什么时候还清都差不多,因为你提前第一年还款,会征收500元的提前还款费用,不过一年的期限过后,再提前还款都差不多。

而一般房贷有两种方式,一种是等额本金,一种是等额本息,相对于这两种还款方式而言,等额本金整体还的贷款总额要少一些,因为他的还款是采用先多还,然后逐月递减,这样一直到最后面,越还越少,而等额本金是一直固定每月还款多少,对于有些不考虑时间成本的人来说,可能会觉得等额本金还款会比较划算,甚至会觉得不提前还款,感觉银行收了自己很多利息,其实考虑到货币的贬值速度,不提前还好一些,尤其是在2016年之前贷款的朋友,那个商业贷款的利率只有4%左右,比通胀还低,没有必要提前去还款。

题主这里提的是房贷什么时候一次性还清最划算,而不是什么时候一次性还清。

有两种情况,可以决定房贷什么时候一次性还清最划算。

第一种情况就是,你有稳定的现金流,但同时也有自己的生意在经营。现在经营生意肯定也要资金周转的。如果你有银行贷款在做生意,同时也有房贷压力的话,现在这笔钱可以还清房贷,也可以还上生意贷。那肯定是还生意贷比较划算了。银行的房贷肯定要比生意贷要划算一些。这时候提前一次性还清房贷并不划算。房贷一般利息在4%左右,而生意贷少说也要7%以上。有的生意贷甚至贷款利率更高。因此,对于在做生意的人来说,有其他的生财之道,可以不用一次性还清房贷。而是要利用钱生钱。

第二种情况就是,你刚好有一笔钱可以用来一次性还清房贷。而且你有没有其他的生意门路。那这笔现金用于理财的话,利息也不是很多。还不如直接一次性还清房贷就好了。这样压力也不会太大。现在的大城市,大部分人都是背负着巨大的房贷压力。能一次性还清当然是最划算的。虽然有的房贷提前还清要一点手续费,但这点手续费相对于心理上的压力来说,并不算什么。还不如一次性还清最划算。

看完点赞,腰缠万贯,感谢关注!

本文由澳门新葡亰平台发布于房产经纪,转载请注明出处:震惊!贷款140万竟要还280万?房贷的真相竟然是

关键词: